Compania a început în octombrie anul trecut construcţia unui proiect compus din două turnuri de birouri, amplasate în forma literei H şi conectate între ele printr-o punte cu suprafeţe vitrate.
Acesta este unul dintre cele mai scumpe şantiere deschise în acest moment în Bucureşti, investiţia implicată în dezvoltare fiind de 75 mil. euro. CA Immo a început construcţia din fonduri proprii, însă angajaţii din Viena ai companiei caută deja opţiuni de finanţare bancară. Dacă înainte de criză, austriecii practicau scheme de împrumut care acopereau chiar şi peste 70% din valoarea unui proiect, una dintre politicile aplicate în ultimii ani a fost aceea de a reduce cât mai mult gradul de îndatorare.
„A fost o dorinţă expresă a acţionarilor, prin reprezentanţii lor în comitetul de supraveghere, să aducă rata de îndatorare a companiei la nivelul practicat în piaţă, adică schema de 60% finanţare – 40% contribuţie proprie. O abordare destul de precaută, adaptată la contextul economic actual“, explică Marian Roman, managing director CA Immo România.
Planurile iniţiale ale investitorului prevedeau ca ambele corpuri de clădire ale Orhideea Towers să aibă o înălţime de 18 etaje. În această variantă, proiectul ar fi avut o suprafaţă comercială de circa 50.000 mp.
„Am coborât cu un turn la P+12 şi cu celălalt la P+16 etaje. Am redus dimensiunea ca o măsură de precauţie, pentru a nu fi un volum atât de mare de birouri livrate în piaţă dintr-odată. A fost o optimizare necesară a proiectului, întrucât cerinţele pieţei s-au schimbat“, adaugă Marian Roman. În noua formă, proiectul va oferi un spaţiu închiriabil de doar 37.000 mp. Acesta va fi construit într-o singură etapă şi va fi predat în cursul anului viitor.
La cinci luni de la demararea lucrărilor, Roman a semnat şi primul contract de închiriere, pe o durată de zece ani. Dezvoltatorul de software financiar Misys va ocupa din martie 2018 o suprafaţă de 8.000 mp din Orhideea Towers şi are opţiunea de a se extinde aici până la 13.000 mp. La o chirie medie lunară de 14 euro/mp, specifică zonei, Misys va plăti anual circa 1,3 mil. euro pentru acest sediu. Compania este deja chiriaşul CA Immo în complexul River Place, unde şi-a extins suprafaţa de la 2.200 mp la 6.500 mp.
Nou pol de business
Orhideea Towers ocupă o parte din terenul fostei fabrici de pâine Spicul, care a fost împărţit în trei loturi. Asocierea antreprenorială Forte Partners (Ionuţ Dumitrescu, Johnny Jabra, Geo Mărgescu) a început recent construcţia unui proiect cu două clădiri de birouri pe una dintre parcele, iar spaniolii de la Hercesa vor să construiască pe bucata rămasă un ansamblu rezidenţial.
Cele două proiecte de birouri, care prind contur la baza Pasajului Basarab, au atras atenţia BCR, care vrea să-şi consolideze operaţiunile într-un nou spaţiu.
„Suntem în discuţii şi cu BCR. Ei vor o suprafaţă destul de mare, dar au o abordare flexibilă. Procesul de preînchiriere durează mai mult, pentru că te bazezi pe nişte schiţe, spre deosebire de un spaţiu deja existent“, spune Marian Roman.
Dezvoltatorii care investesc în acestă zonă mizează, cu precădere, pe atragerea chiriaşilor din sectorul IT şi al serviciilor, dar Roman crede că aceasta va stârni şi interesul companiilor care, în mod tradiţional, se concentrează pe spaţii apropiate de centrul oraşului, precum BCR. Orhideelor devine tot mai clar o alternativă la aglomerarea de birouri din zona Pasajului Pipera, atuul zonei constând în distanţa mai generoasă dintre proiecte, în contrapondere cu densitatea mare de clădiri din Nord.
„Sunt clienţi cu un interes clar pentru acestă zonă, motivaţi de apropierea de forţa de muncă. Nu mă refer doar la proximitatea Politehnicii şi a campusului, ci şi la faptul că este în mijlocul oraşului“, menţionează şeful CA Immo România.
Schimbare de strategie
La începutul anului 2011, CA Immo şi-a achiziţionat competitorul austriac Europolis, divizia de dezvoltare a Volksbank, şi a devenit unul dintre cei mai mari proprietari de spaţii de birouri din România. La momentul tranzacţiei, cele două companii aveau în România centrele de afaceri Opera Center, Bucharest Business Park, Europe House şi River Place, toate din Bucureşti, centrul logistic Europolis Park Bucharest, un parc de retail la Sibiu (închiriat la acea dată către OBI) şi două terenuri. Valoarea activelor locale deţinute împreună de cei doi investitori depăşea 400 mil. euro.
Tranzacţia a fost urmată de o perioadă de consolidare, care a culminat cu schimbarea strategiei de investiţii a austricilor. Acţionarii companiei au decis să-şi concentreze activitatea pe capitalele ţărilor în care activează şi să-şi restrângă portofoliul doar pe imobile de birouri.
„CA Immo a intrat pe alte segmente de piaţă doar tangenţial, iar clădirile logistice au venit din achiziţia Europolis. Nu aveam o dimensiune suficient de mare la nivel regional care să ne facă să fim un jucător cu adevărat important pe sectorul logistic“, arată Marian Roman.
Acţiunea de restructurare iniţiată de austrieci a atras atenţia investitorilor, iar în toamna anului 2014 milionarul rus de origine moldoveană Boris Mints (Minţ) a intrat în acţionariatul grupului. El a cumpărat, prin intermediul companiei sale O1 Group, un pachet de acţiuni de la UniCredit Bank Austria pentru 295 mil. euro. Tranzacţia i-a adus 16,35% din CA Immo. Într-o tranzacţie ulterioară, încheiată în februarie anul trecut, Boris Mints a mai cumpărat 9,65% din acţiunile companiei, în urma unei tranzacţii de circa 180 mil. euro. Astfel, magnatul rus a devenit principalul acţionar al CA Immo, cu o participaţie de 26%, în urma unor investiţii cumulate de 475,2 mil. euro.
Vânzări consecutive
CA Immo a început să îşi „cureţe“ activele din România prin vânzarea unui teren de 8.200 mp amplasat în zona Barbu Văcărescu, parte a portofoliului Europolis, pe care austriecii intenţionau să ridice un proiect de birouri. Antreprenorul român Ionuţ Dumitrescu l-a achiziţionat pentru circa 5 mil. euro şi i-a schimbat destinaţia în teren pentru locuinţe.
„Cantitatea de birouri deja livrată în zona Barbu Văcărescu, plus proiectele care erau în lucru şi amplasamentul terenului, au transformat această poziţie într-una ideală pentru un proiect rezidenţial. Noi nu facem rezidenţial, deci nu se mai justifica să îl păstrăm în portofoliu“, motivează vânzarea Marian Roman.
Câteva luni mai târziu a urmat înstrăinarea spaţiului eliberat de OBI la Sibiu, după retragerea de pe piaţa românească. Magazinul de 9.700 mp a fost cumpărat de grupul german Hornbach. Cea mai mare tranzacţie în care a fost implicat CA Immo a venit, însă, la începutul anului trecut, prin vânzarea parcului logistic Europolis. Compania P3 a plătit circa 120 mil. euro pentru cele opt depozite şi circa 40 de hectare de teren, localizate la kilometrul 13 pe autostrada A1 spre Piteşti.
Astfel, în afara clădirilor de birouri, CA Immo a mai rămas în România doar cu un teren de 16 hectare, amplasat lângă Hornbach în Sibiu. Lotul este scos la vânzare, proprietarul fiind dispus să îl vândă şi pe bucăţi.
Concentrare pe birouri
În toamna anului trecut, CA Immo a ajuns la un acord cu Banca Europeană pentru Reconstrucţie şi Dezvoltare (BERD) pentru a răscumpăra participaţiile minoritare deţinute de instituţia financiară în cadrul proprietăţilor preluate de austrieci de la Europolis. BERD deţinea participaţii de 25% şi 35% în cadrul a opt clădiri de birouri cu o valoare de circa 486 mil. euro, printre care Europe House şi River Place din Bucureşti, şi în patru terenuri evaluate la 25 mil. euro, printre care se regăseşte şi cel din Orhideelor. Austriecii au convenit să plătească circa 60 mil. euro pentru cumpărarea acţiunilor BERD.
Cu o strategie de investiţii pe termen lung, investitorul este hotărât să păstreze cele patru centre de afaceri pe care le are acum în Bucureşti, mai ales că a reuşit să prelungească o mare parte din contractele de închiriere. Ocupate în proporţie de aproape 93%, acestea aduc anual companiei un venit de circa 21 mil. euro. Valoarea acestora a fost calculată la finalul anului trecut la 258 mil. euro, ceea ce reprezintă 8% din întregul portofoliu de proprietăţi deţinut de CA Immo.
Cu o suprafaţă de aproximativ 106.000 mp de birouri, investitorul se plasează pe locul cinci într-un top al celor mai mari proprietari de astfel de clădiri din România, după Globalworth, Immofinanz, Liviu Tudor şi NEPI.
Marian Roman: «Am analizat 75% din proiectele de birouri care s-au tranzacţionat pe piaţă»
Capital: Aveţi în plan dezvoltarea unui al doilea proiect până la finalizarea Orhideea Towers?
Marian Roman: E puţin probabil să se înceapă un nou proiect până la livrarea acestuia. Ulterior, în funcţie de gradul de succes al Orhideea Towers, am putea lua în considerare dezvoltarea unui nou proiect.
Capital: Până la finalizarea acestui proiect vedeţi posibilă achiziţia unui teren pentru dezvoltări viitoare?
M.R.: Analizăm cu consecvenţă oportunităţile din piaţă. În funcţie de atractivitate, facem paşi înainte sau renunţăm la oferte, însă nu refuzăm discuţiile. Totul este foarte dinamic în această perioadă.
Capital: Luaţi în considerare achiziţia unor clădiri de birouri funcţionale? Primiţi oferte în acest sens?
M.R.: Acum avem o construcţie în derulare, care ne ia o bună parte din concentrare. Dar, în mod normal, ne uităm la proiecte finalizate, fiind motivaţi de îmbunătăţirea fluxului de numerar. Suntem priviţi în piaţă ca investitori cu activitate moderată. Am analizat, probabil, 75% din proiectele de birouri care s-au tranzacţionat pe piaţă.
Capital: Ce caracteristici ar trebui să însumeze o clădire pentru a vă motiva să o cumpăraţi?
M.R.: Lucrul esenţial este accesibilitatea. Bineînţeles că nu o să ne uităm la clădiri de 2.000 mp sau 5.000 mp. Acestea nu intră în tipicul clădirilor pe care noi le administrăm. Trebuie să fie clădiri de peste 10.000 mp. La aceste dimensiuni nu ai multe variante.
Capital: Ce alegeţi între achiziţie şi dezvoltare?
M.R.: Depinde de randamentul la care poţi achiziţiona un imobil nou. Vom alege varianta care oferă cele mai multe avantaje. (randamentele actuale specifice clădirilor de birouri din Bucureşti se învârt în jurul a 7,5%, în timp ce randamentul brut calculat de CA Immo în cazul Orhideea Towers este de 8,6%, n.red.)
Milionarul rus Boris Mints, acţionarul principal al CA Immo, şi-a exprimat intenţia de a fuziona compania cu rivalul Immofinanz, din care deţine 6,7%
258 mil. euro este valoarea celor patru centre de afaceri pe care CA Immo le deţine în Bucureşti, care îi asigură locul cinci în topul celor mai mari proprietari de birouri
Orhideea Towers va avea o suprafaţă de 37.000 mp, din care proprietarii au preînchiriat deja 21% dezvoltatorului de software financiar Misys
