Tendinţa de îmbinare a diferitor componente imobiliare în cadrul unui singur proiect a devenit evidentă în ultimii ani în Bucureşti prin extinderea suprafeţelor de retail gândite de dezvoltatorii de clădiri de birouri la parterul imobilelor.

„Investitorii s-au săturat să aştepte după proiectele de infrastructură promise, de multe ori blocate în studii de fezabilitate, şi atunci au venit cu soluţia proiectelor mixte. Este vorba de clădiri de birouri cu facilităţi de retail bine structurate, care de cele mai multe ori vin şi cu un proiect de locuinţe ataşat. Minusurile unei infrastructuri mai puţin dezvoltate nu mai influenţează atât de mult procesul decizional“, spune Monica Vasile, senior broker în cadrul departamentului de birouri al companiei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.

Capital  a identificat şapte proiecte mixte de anvergură, aflate acum în diferite etape de construcţie, care implică investiţii de peste 600 mil. euro. Modelul nu este implementat doar în Bucureşti, ci şi în Timişoara şi Braşov. În parteneriate sau pe cont propriu, antreprenorii locali Iulian Dascălu şi Ovidiu Şandor, alături de investitori străini precum Immochan, AFI Europe, Vastint sau Hanner construiesc centre urbane care îmbină birourile cu spaţiile comerciale şi locuinţele.

„Dacă îmbinarea dintre rezidenţial şi retail este o idee veche, componenta care a schimbat lucrurile a fost venirea unor centre comerciale şi clădiri de birouri mari, care s-au concentrat în doar doi poli. Exista Piaţa Victoriei – Aviatorilor şi a aparut zona Aurel Vlaicu, care după o dezvoltare enormă a ajuns să cumuleze o suprafaţă de 500.000 mp. Acum, se pare că se redistribuie proiectele de birouri în zone care nu existau“, menţionează Ilinca Păun, managing partner al companiei de consultanţă imobiliară Colliers International.

O nouă eră

Dezvoltatorii care s-au angajat în construcţia unor astfel de proiecte spun la unison că asistăm la apariţia unei noi generaţii de proiecte imobiliare, unele care până acum nu îşi găseau locul pe piaţă.

„În oraşele mari, transportul public este foarte dificil, iar Bucureştiul, comparativ cu Londra, Paris sau Amsterdam, e rămas în urmă. Şi atunci e mai important decât în alte oraşe mari să creezi aceste zone urbane care oferă toate facilităţile necesare pentru o săptămână întreagă: magazine, piaţă, şcoli, restaurant, pub. E nevoie de o echilibrare a oraşului, care poate fi făcută prin astfel de proiecte mixte“, explică Antoniu Panait, managing director al Vastint România.

 

Avantajată de apartenenţa la grupul suedez IKEA, care îi asigură independenţa financiară, Vastint a avut posibilitatea să deschidă un nou pol de dezvoltare în Bucureşti prin proiectul Timpuri Noi Square, spre deosebire de majoritatea investitorilor care se limitează la zone deja consacrate.  Proiectul, construit în locul fostei fabrici Timpuri Noi, este planificat să atingă peste 100.000 mp de birouri, ceea ce îl face cel mai mare parc de afaceri din ţară, la care se adaugă magazine şi circa 700 de apartamente.

Un alt exemplu este Immochan, branţul imobiliar al grupului francez Auchan. Specializată pe construcţia de centre comerciale, compania realizează la Braşov şi locuinţe, în parteneriat cu antreprenoarea Daniela Kasper. Coresi Avantgarden este primul ansamblu rezidenţial realizat de Immochan la nivel internaţional şi vine în completarea mallului Coresi, ambele proiecte fiind ridicate în locul fostei fabrici Tractorul Braşov.

„Dacă ne uităm la faptul că ultimele proiecte de retail care s-au dezvoltat în Bucureşti şi în provincie au nevoie de o perioadă mai lungă de maturizare, am putea crede că nu mai este cerere, însă comparativ cu alte ţări şi cu evoluţia puterii de cumpărare observăm decalaje foarte mari. Proiectele viitorului vor fi diferite. Se va merge mult mai mult spre proiecte mixte, care reunesc comunitatea“, este de părere Tatian Diaconu, directorul general al Immochan România.

Compania negociază achiziţia a trei terenuri noi în Bucureşti, Sibiu şi Craiova şi intenţionează să înceapă construcţia a cel puţin un proiect nou în 2017. Două din cele trei proiecte vizate vor fi o combinaţie de mall şi clădiri de birouri şi vor implica investiţii de ordinul zecilor de milioane de euro.

O idee mai veche

Nu toţi jucătorii din piaţa imobiliară văd proiectele mixte ca fiind o noutate, iar unii consideră că piaţa românească nu e pregătită pentru un asemenea concept. Alexandros Ignatiadis, proprietarul constructorului Octagon Contracting and Engineering, este de părere că venirea comunismului a distrus ţesutul urban şi social al României prin crearea cartierelor dormitor şi a comerţului centralizat.

 

„Ideea proiectelor mixte revine la modelul din perioada interbelică, în care toate funcţiunile erau îmbinate. S-a constatat că gigantizarea şi separarea activităţilor conduc la o proastă calitate a vieţii, prin timpi lungi de navetă. Ne întoarcem la ideea de mixt, în care locuinţa şi munca trebuie să fie mai aproape, iar magazinele să fie de proximitate“, subliniază Ignatiadis.

 Chiar dacă îşi descrie compania ca fiind adeptă a unei reţete conservatoare, Florin Furdui, country manager al Portland Trust, unul dintre cei mai vechi dezvoltatori de birouri din România, spune că în alegerea amplasamentului proiectelor pe care le construieşte ia în considerare şi existenţa locuinţelor şi a magazinelor. El recunoaşte că aduce tot mai multe spaţii de retail în proiectele sale de birouri, însă este de părere că „România nu este pregătită pentru proiecte mixte de mare amploare“.

Competiţie la Timişoara

Chiar dacă dezvoltă un proiect mixt, omul de afaceri Ovidiu Şandor admite că deocamdată nu există investitori suficient de rafinaţi care să cumpere proiecte mixte, ceea ce face ca dezvoltatorii să fie reticenţi în a aborda astfel de construcţii. În plus, spune el, băncile nu finanţează în întregime acest tip de concept imobiliar, deoarece fiecare instituţie financiară îşi direcţionează banii către anumite sectoare imobiliare. Proiectul său Isho, ridicat în locul fostei fabrici de lână ILSA din centrul Timişoarei, combină o clădire de birouri cu 1.200 de apartamente. 

„Intrăm într-o nouă etapă de evoluţie a pieţei. Cred că persoanele care lucrează într-un birou nu vor să mai locuiască în cealaltă parte a oraşului, aşa cum cel care cumpără un apartament vrea să aibă în apropiere cel puţin retailul de proximitate“, spune Şandor.

 

Prin proiectul său, Şandor intră în competiţie directă cu dezvoltarea începută de Iulian Dascălu, care ridică tot în Timişoara un complex mixt în jurul mallului Iulius, o replică a Palas din Iaşi. Dascălu a construit deja aici o clădire de birouri, din şapte programate, urmează să o livreze pe a doua în iunie şi a anunţat demararea lucrărilor la alte trei imobile. Tot anul acesta, el va extinde Iulius Mall cu 60.000 mp şi va construi o parcare supraetajată cu peste 900 de locuri. Complexul, denumit Openville, necesită investiţii de peste 220 mil. euro.

Model testat

După succesul obţinut cu complexul AFI Palace, format din mall şi cinci clădiri de birouri, israelienii de la AFI Europe au început să lucreze la construţia unui nou proiect mixt la Braşov. Acesta va cuprinde un mall cu trei etaje şi o clădire de birouri de 25.000 mp, investiţie estimată la circa 100 mil. euro. În paralel, dezvoltatorul construieşte şi primul său ansamblu rezidenţial din ţară în cartierul Bucureştii Noi din Capitală. Componenta rezidenţială din Bucureşti va fi completată de un mall.

Şi lituanienii de la Hanner au experienţă externă cu proiecte mixte, însă în România vor introduce pentru prima dată în combinaţie şi monumente istorice. Compania va construi în locul fostei fabrici de bere Griviţa din Bucureşti un proiect cu locuinţe de lux, birouri şi magazine.

„În unele proiecte mixte pe care le-am dezvoltat am observat că dacă uneşti locuinţele cu spaţiile de birouri se poate reduce numărul de parcări necesare. În timpul nopţii rezidenţii folosesc parcările, iar în timpul zilei acestea sunt ocupate de angajaţii din clădirile de birouri“, explică Mindaugas Valuckas, CEO Hanner, unul dintre beneficiile acestui concept imobiliar. După restaurarea monumentelor istorice de pe teren, investitorul doreşte să transforme o parte din aceste clădiri în spaţii de birouri. Clădirile noi pe care le va construi aici vor găzdui sedii de firmă, dar vor avea şi apartamente.

Chiar dacă proiectele mixte nu sunt noi pentru piaţa românească, acum s-a început construcţia unui număr semnificativ de astfel de centre urbane. Rămâne de văzut dacă acestea vor reuşi să contrabalanseze problemele create de aglomerare şi infrastructura proastă.

Te-ar putea interesa și: