Vânzările de active imobiliare realizate la preţuri simbolice sunt o consecinţă a devalorizării puternice a proprietăţilor, determinată atât de criza financiară globală, cât şi de supraestimarea amplasamentelor alese pentru proiectele în cauză. Acest tip de tranzacţii a avut loc până acum doar pe sectorul de retail, unde valoarea multor active a scăzut sub nivelul împrumuturilor bancare, declanşând incapacitatea de plată a proprietarilor.
Immofinanz, George Teleman, Costică Tudosă, divizia imobiliară a Romstal şi Ioannis Papalekas au cumpărat, cu 19,3 mililoane de euro, malluri în care s-au investit în total 340 mil. euro, preţul reprezentând circa 5% din valoarea investită în aceste proiecte. Adăugând creditele de 68 mil. euro, preluate de cumpărători, aceste tranzacţii s-au încheiat la un sfert din valoarea de investiţie.
„Strategiile de redresare a acestor proiecte presupun, de cele mai multe ori, investiţii suplimentare pentru repoziţionare sau reconversie, fundamentate pe venituri sustenabile în linie cu piaţa şi pe chiriaşi sănătoşi. Subvenţiile prin reduceri de chirii şi acceptarea restanţelor la plată nu sunt productive pentru nicio parte. Desigur, cel ce decide să investească suplimentar va solicita facilităţi de la finanţatorii actuali, inclusiv preluare pe preţ simbolic, în linie cu indicatorii de sustenabilitate ai proiectului. Din păcate, în acest proces de reconstrucţie, se va pierde mult din valoarea investită, atât equity (aportul de capital al proprietarului n.red.), cât şi parte din datoria bancară“, spune George Teleman, cel care, în 2011, a preluat 51% din centrele comerciale Vitantis din Bucureşti şi Moldova Mall din Iaşi, contra unui preţ simbolic de 5 euro, la care s-au adăugat credite de circa 20 mil. euro.
Tranzacţie complexă
Modelul de preluare a controlului societăţii care administrează mallurile Vitantis şi Moldova Mall seamănă foarte mult cu o reorganizare prin insolvenţă. Practic, George Teleman, managerul acestor proiecte, Equest Balkan Properties (EBP), proprietarul activelor, şi UniCredit, care a finanţat investitorul, au ajuns la un acord în urma căruia George Teleman a preluat 51% din cele două proprietăţi cu scopul de a le restructura şi a le face vandabile.
„Companiile au fost preluate cu active, pasive şi pierderea din acel moment, datoriile angajate de fiecare activ rămânând aceleaşi. Practic, valoarea netă a fost negativă în momentul achiziţiei, iar întrucât preţul nu putea fi negativ, acesta a fost simbolic, de 5 euro. Rolul managerului, în calitate de nou proprietar, a fost să găsească căi de restructurare şi reducere a datoriilor în relaţia cu creditorii – atât banca finanţatoare, cât şi fondul de investiţie EBP. Drept urmare, am reuşit să restructurăm, de la preluare, datoria financiară a acestor active, prin capitalizări şi restructurări ale creditelor, balanţa actuală arătând deja îmbunătăţiri“, explică George Teleman.
EBP a cumpărat Moldova Mall în 2006 de la omul de afaceri ieşean Dănuţ Prisecariu. Achiziţia a fost realizată cu o contribuţie de circa 12 mil. euro din partea investitorului şi un credit de circa 20 mil. euro. La dezvoltarea centrului comercial Vitantis, fondul de investiţii a contribuit cu circa 20 mil. euro, la care s-au adăugat credite bancare atrase în două etape: 36 mil. euro şi apoi încă 4 mil. euro.
„Întrucât banca finanţatoare are întâietate, se observă clar că valoarea pieţei imobiliare actuale diminueaza drastic, spre anulare, valoarea de equity. Practic, în condiţiile în care valoarea proprietăţilor a scăzut semnificativ, am putea spune că gestionăm activele pentru bancă. Ambele credite au fost restructurate cu succes, permiţând astfel operarea activelor în condiţii de siguranţă financiară şi operaţională, până la implementarea strategiei agreate de exit. De cele mai multe ori, strategia de exit pe care am depistat-o presupune găsirea unui investitor strategic care să investească suplimentar în aceste proiecte, fie pentru repoziţionarea lor, fie pentru reconversie“, spune Teleman.
Amplasament greşit
Reconversia pare să fie soluţia ce va fi adoptată de antreprenorul sucevean Costică Tudosă, proprietarul comerciantului de rulmenţi Primagra, care a cumpărat în această vară centrul comercial Galleria Suceava contra sumei de 1 mil. euro, TVA inclus, la care se adaugă datorii de 8 mil. euro la BERD şi Raiffisen Bank.
Mallul din Suceava a fost inaugurat în martie 2009 după o investiţie de 22 mil. euro.
Dezvoltarea lanţului de malluri Galleria din România a fost începută printr-un parteneriat între Globe Trade Centre şi Aura Investments. În luna martie a anului 2010, însă, Aura Investments a renunţat la 37% din acţiunile sale în favoarea partenerului său, în schimbul ştergerii unor datorii de 13,6 mil. euro. La acel moment reţeaua număra trei proiecte în Suceava, Piatra Neamţ şi Buzău. A mai urmat doar centrul comercial Galleria Arad, cea mai scumpă investiţie imobiliară a judeţului – 70 mil. euro.
Compania mai avea în plan alte trei centre în Galaţi, Bistriţa şi Bucureşti, însă performanţa slabă a mallurilor deja dezvoltate a oprit avântul GTC. În noiembrie anul trecut, dezvoltatorul a scos la vânzare mallurile Galleria Buzău, Piatra Neamţ şi Suceava, construite cu un împrumut în valoare de 28,8 mil. euro făcut la BERD şi Raiffeisen Bank.
S-a arătat şi un cumpărător misterior, iar preţul vehiculat era de 6-7 mil. euro, însă nu s-a ajuns la un acord. La începutul acestui an, terenul de 3,2 ha din Galaţi a fost vândut fraţilor Pavăl pentru construcţia unui magazin Dedeman.
Mallul din Suceava era activul cu cele mai proaste rezultate din reţea, pierderile anuale ale acestuia ridicându-se la circa 1 mil. euro. Reprezentanţii GTC spun că noul proprietar, Costică Tudosă, va transforma, cel mai probabil, mallul în sediu de firmă. Dar ce a determinat prăbuşirea acestui proiect? În primul rând, municipiul Suceava are cea mai mare densitate de spaţii comerciale din ţară, de 1.118 mp la mia de locuitori, potrivit CBRE România.
„În cazul Galleria Suceava, nu exista un orizont de timp apropiat în care să se fi putut vedea o revigorare. Suceava era un oraş înfloritor acum 4-5 ani, dar depindea foarte mult de pieţele din Spania şi Italia, unde plecaseră foarte mulţi oameni să lucreze. Când acele pieţe au căzut, evident că şi fluxul de bani către acele oraşe s-a întrerupt.
Spre exemplu, în Piatra Neamţ luna august era mai bună decât luna decembrie la vânzări. August fiind liber în Spania şi Italia, toată lumea venea acasă să cumpere. GTC a recuperat din această tranzacţie exact partea de equity folosită pentru construcţie. Terenul a fost achiziţionat în parteneriat cu Aura Investments, iar în momentul în care Aura s-a retras a marcat o pierdere“, menţionează Ştefan Cremene, chief operations manager în cadrul GTC România.
Mallul de 1 euro
Austriecii de la Immofinanz au semnat în 2007 cu TriGranit, companie controlată de milionarii maghiari Sándor Csányi şi Sándor Demján, un contract de tip forward-purchase, prin care se angajau ca la predarea centrului comercial Maritimo din Constanţa să plătească 185 mil. euro. Trei ani mai târziu, când construcţia ajunsese la stadiul de structură, TriGranit a rămas fără bani, iar Immofinanz a fost nevoit să preia proiectul la un preţ simbolic de 1 euro plus datoriile acumulate, de circa 40 mil. euro. Până în momentul tranzacţiei, construcţia a fost finanţată printr-un credit de 38 mil. euro obţinut de la OTP Bank Budapesta, la care Sándor Csányi este acţionar.
Luna trecută, Sándor Demján a fost implicat într-o tranzacţie similară (preţ simbolic plus preluare de datorii), dar de această dată din postura de cumpărător. Grupul Demján, din care face parte şi TriGranit, a preluat controlul centrului comercial Atrium Center din Arad. Mallul a fost dezvoltat de fondul de investiţii Carpathian, entitate apărută după falimentarea companiei-mamă Dawnay, Day Carpathian, în parteneriat cu un grup de investitori israelieni, reprezentaţi de Michael Israeli şi a fost inaugurat în martie 2010. Carpathian, care deţinea 75% din centrul comercial, a decis retragerea din proiect imediat după finalizarea lucrărilor. În urma acestei mişcări, jumătate din compania prin intermediul căreia a fost dezvoltat Atrium Center Arad a fost cumpărată de firma de construcţii Arcadom, parte a grupului Demján, pentru 6 mil. euro, iar cealaltă jumătate de Michael Israelii şi partenerii săi.
Pe lângă preţul de achiziţie, cei doi parteneri s-au angajat să susţină şi rambursarea unui credit în valoare de 59 mil. euro obţinut de la MKB Bank, utilizat pentru construcţia centrului comercial. Investiţia în acest proiect a depășit 70 mil. euro.
Date fiind devalorizarea puternică a activelor imobiliare şi nivelul ridicat al datoriei, cel mai probabil achiziţia Atrium de către grupul Demján s-a realizat la un preţ simbolic. Reprezentanţii companiei nu au oferit niciun răspuns solicitării Capital referitoare la preţul tranzacţiei.
„Cred că vor mai apărea şi alte tranzacţii de acest gen, pentru că sunt proprietăţi construite în perioada de vârf a pieţei, când terenurile au fost scumpe, costul construcţiei a fost ridicat şi, în consecinţă, creditele accesate pentru aceste dezvoltări au fost şi ele mari. Sunt proiecte care nu au un viitor strălucit şi atunci dezvoltatorul încearcă să scape măcar de credit, cu riscul de a pierde partea de equity, circa 10%, care a fost investită la început“, punctează reprezentantul GTC.
Presiunea datoriilor
Chiar dacă nu se înscrie în tiparul de tranzacţii descris până acum, achiziţia City Mall în procedură de faliment, la un preţ echivalent cu circa 16% din valoarea de investiţie a foştilor proprietari, arată gradul de deteriorare a valorii proprietăţilor imobiliare. Omul de afaceri grec Ioannis Papalekas a cumpărat proprietatea pe jumătate dezvoltată în 2004, pentru 46 mil. euro, a finalizat lucrările de construcţie şi în 2006 a vândut-o pentru 103 mil. euro fondului australian APN European Retail. Cinci ani mai târziu, a răscumpărat imobilul aflat în faliment pentru 17,3 mil. euro.
Chiar dacă Bucureştiul se confruntă cu o aglomeraţie de spaţii de retail, în raport cu puterea de cumpărare a populaţiei, dezvoltatori precum NEPI-Real4You, Sonae Sierra-Caelum Development şi Benevo şi-au exprimat intenţia începerii construcţiei a încă trei malluri de proporţii în Capitală.
„În Bucureşti se previzionează deschiderea a încă unu sau două malluri, despre care nu ştim încă ce impact vor avea asupra celorlalte. Majoritatea dezvoltatorilor au cumpărat înainte de criză terenuri foarte mari şi foarte scumpe, iar acum nu au ce să facă cu ele. Singura modalitate de a le rentabiliza este să construiască ceva pe ele. Important este să identifici tipul corect de proiect pentru fiecare teren în parte“, sugerează Ştefan Cremene.
Jucătorii din piaţă chestionaţi de Capital spun că tranzacţiile la preţuri simbolice sunt practicate de ceva timp, însă nu toate sunt făcute publice. George Teleman este de părere că aceste mişcări sunt un semn că piaţa începe să se regleze „prin conversia activelor neperformante, în loc de lichidarea sau închiderea lor“.
Până acum, băncile au reuşit să ţină sub control executarea centrelor comerciale cu probleme, prin acest tip de tranzacţii, însă rămâne de văzut dacă noii proprietari vor fi capabili să transforme activele toxice preluate în afaceri profitabile. Sorţii nu sunt de partea lor.
19,3 mil. euro este preţul total cu care au fost cumpărate şase malluri în ultimii trei ani
82 mil. euro au pierdut proprietarii mallurilor vândute la preţuri simbolice, adică 24% din valoarea de achiziţie sau de dezvoltare a imobilelor înstrăinate
Acest articol a apărut în ediţia print numărul 48 a revistei Capital din săptămâna 2-8 decembrie 2013
