„Eu cred că preţul real al unui teren este cel pe care merită să îl plătească un dezvoltator care poate construi o clădire cu chiriaşi sau cu apartamente pe care le poate vinde în mod sustenabil, la preţuri corecte. Adică orientat după puterea de cumpărare sau de închiriere. Avem o tendinţă psihologică de a ne uita la preţurile terenurilor cu aşteptări de creştere, dar cred că este mai precaut să ne intereseze mai întâi ce clădire putem pune acolo şi care este chiriaşul sau cumpărătorul final. Trebuie să ai certitudinea că acea clădire va produce venituri şi abia dacă preţul este cel cerut de cumpărător sau chiriaş să faci tranzacţia“, a menţionat Liviu Tudor, cel mai mare proprietar român de spaţii de birouri.

În ultimii ani de criză, proprietarul Genesis Development şi-a consolidat portofoliul de 150.000 mp deţinut în cadrul parcurilor West Gate şi Novo Park. Pe lângă cele două parcuri, compania mai deţine şi campusul studenţesc West Gate Studios, cu 925 de unităţi, iar veniturile generate de toate aceste proprietăţi se ridică la circa 34-35 mil. euro pe an.

Sectorul birourilor se confruntă deja cu o supraofertă, ţinând cont de faptul că gradul de neocupare al imobilelor existente se menţine la acelaşi nivel de mai mult timp. Din acest motiv, Liviu Tudor nu este dispus să înceapă o nouă construcţie.

„Dacă ne grăbim să supradezvoltăm un domeniu care pare atractiv, s-ar putea să nu avem succesul scontat. Supraoferta creează presiune asupra preţurilor şi presiunea asupra preţurilor creează fenomene de genul preţului petrolului“, susţine omul de afaceri.

Corporaţiile oferă stabilitate

În opinia sa, România este o piaţă sigură pentru investiţii şi se aşteaptă la o tendinţă ascendentă în sensul creşterii atractivităţii ţării. Investitorii sunt motivaţi de dorinţa de extindere a multinaţionalelor în România, despre care Tudor consideră că au constituit pilonii de rezistenţă în criză.

„Din fericire, România este un tărâm de dezvoltare pentru aceşti mari jucători ai lumii, pentru că găsesc aici forţă de muncă calificată şi cu cerinţe salariale optime. De ce e bine să avem multinaţionale? Pentru că pot da stabilitate în vremuri complicate. Tot sectorul imobiliar a suferit în criză, mai puţin birourile cu chiriaşi companii multinaţionale“, subliniază acesta.

În privinţa planurilor de expansiune ale Genesis Development în afara Bucureştiului, Liviu Tudor a anunţat că nu intenţionează o astfel de mişcare nici acum şi, cel mai probabil, nici în viitor, însă admite că este o tactică bună să dezvolţi acum clădiri de birouri în oraşele mari.

„Orice dezvoltare de amploare în domeniul birourilor trebuie să satisfacă condiţia de masă critică a angajaţilor pe care un potenţial chiriaş îi poate găsi în acel oraş. Din nefericire, marile oraşe din ţară sunt cât o jumătate de cartier din Bucureşti şi mi-e foarte teamă că marii chiriaşi vor merge în aceste oraşe şi apoi vor începe să aibă probleme cu găsirea angajaţilor. Dar aceasta este o posibilitate pe termen mediu. În acest moment, toate oraşele cu peste 200.000 – 300.000 de locuitori sunt foarte bune pentru amplasarea unor birouri cu chiriaşi, dar pe termen lung va fi la fel de complicat ca în Bucureşti“, explică omul de afaceri.

Clădiri îmbătrânite

El mai spune că, deşi piaţa imobiliară modernă din România are doar 15 ani, fondul imobiliar îmbătrânit, care acum are o pondere de circa 30% din piaţă, va fi tot mai mare.

„Sunt mari jucători care s-au mutat din clădiri foarte vechi, clădiri industriale transformate în spaţii de birouri la începutul anilor 2000 (Orange din Iride Business Park n.red.). Era o necesitate pentru aceşti chiriaşi să treacă la clădiri de clasa A. Probabil că 70% din piaţă sunt cereri reale de spaţii pentru jucătorii care se măresc şi pentru nou veniţi şi 30% sunt necesitatea mutării biroului dintr-un spaţiu care nu mai corespunde“, conchide Liviu Tudor.

Liviu Tudor a investit până acum circa 300 mil. euro în cele trei active din portofoliul Genesis, iar datoriile sale au scăzut treptat de la peste 200 mil. euro la sub 100 mil. euro. Mai are circa 8-10 ani până la rambursarea integrală a creditelor accesate în vederea construirii Novo Park din Pipera şi West Gate din Militari. Anul trecut, Genesis Development a investit circa 3,5 mil. euro în îmbunătăţirea celor două parcuri de birouri.

Omul de afaceri are o avere estimată la 250-260 mil. euro, în ultima ediţie a Top 300 Capital. El a urcat pe poziţia 16 în topul celor mai bogaţi români. Tudor este şi secretarul general al Asociaţiei Române pentru Clubul de la Roma.

Te-ar putea interesa și: