„În privința creditelor de 28,8 mil. euro de la Banca Europeană pentru Reconstrucție și Dezvoltare și Raiffeisen, accesate de trei subsidiare (mallurile NCC, România), acordul cu privire la rata DSCR (Debt-Service Coverage Ratio n.red.) a proiectelor finanțate nu a fost întrunit. Drept urmare, compania a reclasificat creditele ca datorie curentă. Compania și subsidiarele poartă, în prezent, discuții cu finanțatorii pentru o posibilă modificare a contractului de credit“, se precizează în raportul financiar al companiei, aferent trimestrului trei din acest an.  

DSCR reprezintă suma de bani disponibilă pentru acoperirea ratelor anuale și a plății datoriilor. Mai exact, este raportul dintre venitul operațional net și datoriile totale ale unei companii. În prezent, valoarea de piață a celor patru malluri Galleria deschise în România este de 47 mil. euro, iar împrumuturile realizate pentru dezvoltarea acestora ajung la 69 mil. euro. În această situație sunt încă patru credite accesate de GTC pentru proiectele Francuska Office Center (Polonia), Avenue Mall Osijek (Croația), Galleria Varna (Bulgaria) și Galleria Stara Zagora (Bulgaria).

Compania NCC, înregistrată în Olanda, a fost creată pentru dezvoltarea rețelei de malluri Galleria din România și inițial a fost un joint-venture (în care fiecare partener deține cote egale) între GTC și Aura Investments. În luna martie a anului trecut, însă, Aura Investments a renunțat la 37% din acțiunile sale în favoarea partenerului său, în schimbul ștergerii unor datorii de 13,6
mil. euro. Cele două companii au semnat în 2007 un contract de finanțare în valoare de 80 mil. euro cu BERD pentru dezvoltarea rețelei de centre comerciale. Prin intermediul NCC au fost construite mallurile Galleria Buzău, Piatra Neamț și Suceava.

„Vânzarea unor active și refinanțările vor îmbunătăți lichiditatea companiei pe termen scurt. Banii obținuți din vânzarea activelor vor fi utilizați pentru a reduce balanța de plăți. GTC discută cu finanțatorii despre reajustarea unor contracte de credit și se așteaptă să ajungă la o înțelegere în următoarele 2-3 luni“, mai scrie în raport. Dezvoltatorul se așteaptă să genereze în acest an 40 mil. euro cash din vânzarea clădirilor de birouri Platinum Business Park din Varșovia (valoarea tranzacției este de 134 mil. euro) și în 2012/2013 alte 20-26 mil. euro, din aceeași tranzacție.

GTC se așteaptă să mai elibereze lichidități în valoare de 22 mil. euro, în trimestrul patru al acestui an, asta după ce a obținut cele mai mari refinanțări din acest an, pe zona Europei Centrale și de Est, de peste 130 mil. euro.

Credite împovărătoare

GTC are în România credite în valoare de peste 222 mil. euro, adică peste jumătate din valoarea întregului portofoliu imobiliar pe care îl deține la nivel local.

Pe lângă cele trei malluri construite prin intermediul NCC, GTC a mai dezvoltat și Galleria Arad, inaugurat în octombrie anul acesta, pentru care are deschis un credit de 40,14 mil. euro contractat tot de la BERD și Raiffeisen Bank.

La sfârșitul lunii septembrie, în contabilitatea GTC mai figura un credit de 78,5 mil. euro obținut de la Alpha Bank, pentru turnurile de birouri City Gate din Piața Presei Libere, însă acesta a fost refinanțat în octombrie cu 100 mil. euro de la Erste Bank.

Dezvoltatorul mai are pe umeri un credit de 21,4 mil. euro, de la Raiffeisen Bank, pentru proiectul rezidențial Rose Garden din zona Obor, unul de 28,5 mil. euro, de la UniCredit, pentru ansamblul rezidențial FeliCity din Băneasa și încă unul mai mic de 3,54 mil. euro, deschis tot la Raiffeisen, utilizat pentru achiziția unui teren de 10.000 mp. Lotul este amplasat lângă Hotel Parc, în zona Poligrafiei, și va fi utilizat pentru dezvoltarea ansamblului rezidențial Green Dream. GTC România a avut o serie litigi pe acest amplasament cu proprietarii Hotel Parc, adică Gabriel Popoviciu și Radu Dimofte, din cauza accesului la teren.

Proprietățile se devalorizează

O altă problemă cu care GTC se confruntă în prezent este pierderea a peste 177 mil. euro din reevaluarea portofoliului imobiliar, în primele nouă luni ale anului, comparativ cu un profit de 15 mil. euro obținut în perioada similară a anului trecut. 

„Devalorizarea proprietăţilor a fost cauzată, în principal, de criza datoriilor din zona euro, care a dus la o scădere a valorii anumitor proiecte de retail și rezidențial în România, Bulgaria, Ungaria și Croația. Scăderea este pusă pe seama valorii estimate a chiriei și a amânării unor dezvoltări. În unele cazuri, evaluările în scădere reflectă concesiile pe termen scurt oferite chiriașilor pentru a îmbunătăți sau a menține rata de ocupare a proiectelor“, mai arată reprezentanţii companiei.

În primele nouă luni ale anului, GTC a colectat din chirii, pe piața din România și Bulgaria, 19,67 mil. euro, în scădere față de nivelul de 22,15 mil. euro obținut în perioada similară din 2010. Compania se plânge și de ritmul slab al vânzărilor de locuințe. „Prețul apartamentelor noi din România a scăzut cu 50%, față de perioada de vârf și se așteaptă noi scăderi pe termen scurt“, apreciază dezvoltatorul. 

Compania GTC, fondată în anul 1994, în Varşovia, este activă în Polonia, Ungaria, Cehia, România, Croaţia, Slovacia, Bulgaria, Rusia şi Ucraina, unde deţine un portofoliu evaluat la 2,11 mld. euro. În România, GTC este cunoscut pentru dezvoltarea şi vânzarea clădirilor de birouri America House şi Europe House, din zona Piaţa Victoriei.