Previziunile Capital s-au adeverit: chiar dacă BNR a spus că noul Regulament de creditare nu va afecta deloc creditele ipotecare, realitatea din ultimele două săptămâni arată că impunerea avansului minim de 25% și nivelul „loan to value“ practicat de băncile comerciale majorează nivelul avansului la 30% și chiar 40% din valoarea imobilului.
Surse din piața bancară ne-au declarat că „au apărut deja situații în care evaluarea garanțiilor aduse de clienți a ajuns să fie mai mică decât valoarea efectivă a tranzacției. La prima vedere, impactul ar fi de scădere cu aproximativ 30% a pieței de creditare ipotecară, altele decât cele incluse în programul Prima Casă“. Și asta în condițiile în care BNR a schimbat doar una dintre variabile: avansul trebuie să fie de minimum 25% la euro.
Cum ajungem totuși ca evaluarea unui imobil la bancă să fie mai mică decât cuantumul banilor plătiți de clienți pentru cumpărare? Practic, dacă un imobil este evaluat de bancă la 60.000 de euro, creditul permis nu poate depăşi o valoare de 70%-75% din această valoare, adică un maximum de 48.000 de euro. Gradul de acoperire cu garanţii se apropie acum de valorile 117,65% pentru lei, respectiv 133,33% pentru euro. La aceste valori, nivelul avansului creşte de la 20%-25% la 35%-40%. În plus, apare scăderea constantă a prețurilor imobiliarelor și nesiguranța băncilor privind evoluția prețurilor pe termen lung, fapt care duce la o evaluare din ce în ce mai scăzută a garanțiilor.
Consum cu ipotecă? Doar refinanțare!
Anca Bidian, CEO Kiwi Finance, recunoaște, la rândul său, că variabila care se modifică este avansul, în ciuda faptului că, teoretic, o familie poate accesa și acum un credit ipotecar la fel de mare ca în trecut, pentru care plătește aceleaşi rate.
Exemplele de calcule făcute în cazul creditului de nevoi personale cu ipotecă arată că limitarea perioadei de rambursare de la 30 de ani la cinci ani îl face total neatractiv. Astfel, dacă avem o familie cu venituri de 4.500 de lei net, fără credite, aceasta putea accesa, înainte de implementarea normelor BNR, un credit de nevoi personale garantat cu ipotecă de 86.000 de euro pe 30 de ani, cu o rată de 564,71 de euro. După aplicarea noilor reglementări, în același exemplu, valoarea creditului care poate fi accesat scade la 18.000 de euro.
Cum refinanțarea creditelor are regim special, refinanțarea soldurilor acestui tip de credit conduce la o valoare a creditului de 55.000 de euro pe 30 de ani, cu o rată de 361,15 euro.
„Pentru refinanțarea soldurilor existente, suma maximă împrumutată este mai mică cu 36%. Dar pentru același tip de credit fără refinanțare suma maximă este mai mică cu 58%“, precizează Bidian.
Creditul de consum, mai scump
„Pentru un credit de nevoi persoanle negarantat avem aceleași sume accesibile, însă cu o rată mai mare din cauza reducerii perioadei maxime de creditare la cinci ani pentru acest tip de produs“, spune Bidian. Mai exact, o rată de 800 de lei înainte, faţă de peste 1.000 de lei după aplicarea noilor norme. Dacă exemplul ales ar fi vizat o familie cu venituri mai mici, am fi constatat că aceasta putea împrumuta circa 5000 de euro (sau echivalentul în lei), pe cinci ani conform normelor vechi. Acum, nu mai poate contracta decât circa 3.000 de euro, adică mai puţin cu circa 35%. Și aceasta în condițiile în care, în toate exemplele de calcul, s-au folosit dobânzi similare pentru împrumuturile în lei (14,7%) și euro (14,5%).
Pentru un credit ipotecar, sumele care pot fi accesate în noile condiții sunt similare cu cele dinainte. Singurul paramentru schimbat este nivelul avansului. Anca Bidian, CEO Kiwi Finance
Credit de consum negarantat înainte de normele BNR
Valoare credit 43.000 lei
Valoare rată 822,54 lei
Credit de consum garantat înainte de normele BNR
Valoare credit 86.000 euro
Valoare rată 564,71 euro
Credit de consum negarantat după normele BNR
Valoare credit 43.000 lei
Valoare rată 1.016,21lei
Credit de consum garantat după normele BNR
Valoare credit 18.000 euro
Valoare rată 357,91 euro
Exemplele sunt pentru o familie cu un copil, venituri nete de 4.500 de lei, fără credite. Perioada de rambursare: 30 de ani pentru creditul de consum garantat pe norme vechi şi 5 ani pentru creditul pe norme noi
