Acum un deceniu, când România intra în Uniunea Europeană, 80-90% din sediile existente în Bucureşti erau ocupate de firme locale. Astăzi, ponderea s-a inversat. „Vedem o economie cu o creştere rapidă, alimentată de Investiţiile Străine Directe, o serie de multinaţionale au intrat şi s-au extins pe piaţă şi dacă ne uităm la portofoliu nostru, dar şi la alţii, 90% din spaţiu este închiriat multinaţionalelor. Multe dintre acestea au cumpărat afacerile locale“, explică directorul Globalworth, într-un interviu pentru revista Capital. Aceste companii au fost atrase, în principal, de evoluţia pozitivă a economiei locale, iar acum au un impuls suplimentar dat de ieşirea Marii Britanii din spaţiul european. „Faptul că Deutsche Bank se extinde puternic este un semn al faptului că multinaţionalele sunt interesate să îşi mute operaţiunile din ţări precum Marea Britanie către România, profitând de toţi aceşti factori. Nu este doar o consecinţă a Brexit-ului, dar Brexit-ul ajută“, adaugă Dimitris Raptis.

Instituţia financiară germană a anunţat că s-ar putea să mute 4.000 de angajaţi din Marea Britanie ca urmare a Brexit-ului. În România, Deutsche Bank s-a extins de la un sediu de 216 mp, în urmă cu patru ani, la peste 13.000 mp în prezent, doar în clădirile Globalworth. Alte exemple din portofoliul companiei sunt Honeywell şi HP, care şi-a dublat sediile în ultimii patru ani. În plus,  la începutul anului viitor, gigantul american Amazon îşi va deschide un sediu în Bucureşti, unde vor lucra circa 2.000 de angajaţi. Retailerul online va fi principalul chiriaş al primei clădiri din complexul Globalworth Campus, finalizată recent în spatele staţiei de metrou Pipera.

Proiectul companiei a fost şi candidatul României în competiţia pentru găzduirea Agenţiei Europene a Medicamentului, care trebuie să îşi mute birourile din Marea Britanie. Totuşi, la începutul acestei săptămâni, reprezentanţii statelor membre ale UE au exclus Bucureştiul din competiţie, în final rămânând Amsterdam, Milano şi Copenhaga. 

Revoluţia fiscală

Guvernul a aprobat recent, prin modificarea Codului fiscal, o serie de măsuri împotriva multinaţionalelor care evită plata taxelor prin măsuri de optimizare fiscală. În acest sens, dobânzile pentru creditele intra-grup nu mai pot fi deduse decât limitat, iar companiile vor plăti o taxă pentru activele scoase în afara ţării. Decizia a creat dezbateri în spaţiu public pe tema frânării expansiunii corporaţiilor. Dimitris Raptis spune că este în proces de analizare a impactului acestor schimbări, dar nu a auzit îngrijorări din partea chiriaşilor săi. În opinia sa, o parte din măsurile guvernului nu sunt specifice României.

 

„Modul în care se deduc dobânzile la credite sunt o consecinţă a normelor de taxare internaţionale care se implemetează acum în mai multe ţări din Europa şi din lume. Nu e ca şi cum România s-ar fi trezit într-o zi să implementeze ceva complet rupt de restul lumii. Rămâne să vedem care va fi impactul lor“, adaugă directorul Globalworth.

Previziunile sale arată că, cel puţin în următoarele 18-24 de luni, piaţa închirierilor de birouri va continua să crească, iar compania pe care o conduce va investi în corelaţie cu această evoluţie. Dovadă stă decizia Globalworth de a iniţia o nouă majorare de capital în valoare de circa 300 mil. euro, bani ce vor fi investiţi în România şi Polonia. Compania este în faza preliminară de analiză a o serie de oportunităţi de investiţii în Bucureşti, atât în proiecte ce pot fi dezvoltate, cât şi în active funcţionale.

Presiune pe randamente

Modelul preferat de expansiune al Globalworth este prin achiziţia de clădiri deja închiriate, în care a investit deja aproape 600 mil. euro. Dacă până acum astfel de tranzacţii favorizau cumpărătorii, proprietăţile fiind ieftine, managerul Globalworth se aşteaptă la o contracţie graduală a randamentelor în următoarele 12-18 luni. Astăzi, achiziţia unei clădiri de birouri din Bucureştiului oferă un randament anual de circa 7,5%. În decurs de doi ani, Raptis este sigur că indicatorul va coborî sub pragul de 7%, adică vor apărea scumpiri.

Aşteptările sale sunt bazate pe diferenţele uriaşe între randamente şi dobânzile oferite de bănci la creditele pentru investiţii imobiliare, comparativ cu alte state europene. „Băncile Centrale au tipărit bani la nivel global, iar aceşti bani ieftini au determinat investitorii instituţionali să caute randamente bune. De aceea, în Londra, Paris sau Berlin, randamentele au scăzut la nivele istorice. Totuşi, poţi cumpăra o clădire de birouri în Londra cu un randament de 4%, dar dobânzile sunt tot aproape de zero“, explică el.

Chiar dacă, în ultimul an, costul finanţării în România s-a redus până în jurul a 3%, nivelul este încă superior ofertelor primite de investitori de la băncile ţărilor vecine. Pe acest fond, Raptis estimează o continuare a ieftinirii creditelor din România.

 

Directorul Globalworth se aşteaptă şi la o diversificare a investitorilor interesaţi de achiziţia de clădiri de birouri româneşti. Potrivit acestuia, imobilele aflate acum în curs de construcţie vor ajuta la atragerea de noi investitori pe piaţă şi, implicit, la creşterea lichidităţii acesteia. „Sunt fonduri germane care au început să se uite la piaţa din Bucureşti puţin mai atent. Acestea păstrează activele pe termen lung, de 10-15 ani“, menţionează Raptis.

MINI INTERVIU

Dimitris Raptis, Globalworth: «Suntem interesaţi de proiecte mari în care să ne putem plasa capitalul»

 

Capital: Este mai eficient să vă finanţaţi activitatea prin emisiuni de obligaţiuni decât prin credite bancare?

Dimitris Raptis: Sunt anumite avantaje cu care vin obligaţiunile. Atragi mulţi investitori instituţionali internaţionali, care pot deveni acţionari într-o companie listată, cum este Globalworth. Obligaţiunile sunt mai uşor de gestionat, e mai puţină birocraţie, nu trebuie să dai foarte multe rapoarte către investitori. Pe viitor vom avea un amestec între credite bancare şi finanţare prin obligaţiuni. Vrem să avem flexibilitate.

Capital: Aveţi două terenuri în portofoliu: unul în zona Luterană şi altul în Herăstrău. Când veţi dezvolta aceste proiecte?

D.R.: Ambele trec printr-un proces de autorizare. Terenul din Herăsătrău a fost cumpărat ieftin în urmă cu patru ani şi rămâne de văzut ce vom dezvolta pe el. Putem face atât birouri, cât şi rezidenţial, dar încă nu am decis. Dacă analizele ne arată că este mai bine să îl comercializăm ca proiect rezidenţial avem varianta vânzării terenului către un dezvoltator specializat în rezidenţial. Proiectul din Luterană va fi unul de birouri cu spaţii comerciale la parter. În zona centrală terenul este rar, din acest motiv proiectul este foarte viabil şi, în plus, mulţi chiriaşi vor să fie în centru. Imediat ce autorizaţiile vor fi obţinute, vom dezvolta.

Capital: Aveţi în plan extinderea pe sectorul logistic prin achiziţia de proprietăţi funcţionale?

D.R.: Da. Sectorul logistic este şi mai competitiv decât cel de birouri. Sunt mai mulţi investitori internaţionali activi în piaţă. Avem o platformă bună în Timişoara pe care intenţionăm să o extindem şi avem unitatea de distribuţie a Dacia. Acum ne uităm la mai multe oportunităţi, majoritatea care implică dezvoltarea, pentru că randamentele sunt mai bune. Focusul nostru este pe Timişoara şi Bucureşti. Nu vom cumpăra o hală logistică de 10.000 mp în oraşe ca Arad sau Deva, ci ne concentrăm pe platforme mari ce pot fi extinse. Timpul şi efortul sunt identice fie că investeşti un euro sau 100 mil. euro, din acest motiv suntem interesaţi de proiecte mari în care să ne putem plasa capitalul.

 

Capital: Aţi făcut primul pas în afara României. Intenţionaţi să şi dezvoltaţi proiecte în Polonia?

D.R.: Platforma Griffin Premium, al cărei control îl vom prelua la începutul lunii viitoare, poate şi dezvolta şi achiziţiona noi active funcţionale. Nu cred, totuşi, că volumul de dezvoltări pe care îl vom face în Polonia îl va ajunge pe cel făcut în România. Principalul acţionar al Griffin Premium este Oaktree Capital, de la care cumpărăm noi, dar vrem să păstrăm în acţionariat cât mai mulţi dintre actualii investitori, din acest motiv am rămas listaţi la bursă. Încă nu ştim unde vom ajunge cu participaţia noastră. Presupun că între 55% şi 65% din companie. În Polonia au fost o serie de planuri în vederea implementării unei legi a REIT-urilor (trusturi de investiţii imobiliare n.red.), cum sunt în Marea Britanie, Franţa sau Germania. Acest tip de companii sunt mai eficiente fiscal, mai transparente. Dacă această lege apare în Polonia, Griffin Premium se va converti într-un REIT.

Capital: Ne putem aştepta la o lege de acest fel în România?

D.R.: Sigur. Dar e nevoie de timp. Ar fi o veste fantastică pentru piaţa imobiliară locală. Aceste vehicule ajută atât piaţa imobiliară, cât şi piaţa de capital. Dacă România ar avea o lege a REIT-urilor, ar atrage investitori instituţionali interesaţi de achiziţii imobiliare în companii listate la bursă.