Exista o procedura stabilita de lege pentru repartizarea cheltuielilor unei asociatii de locatari?

Gabriela Munteanu – Bucuresti



Pentru intretinerea, repararea si exploatarea proprietatilor individuale, precum si a proprietatii comune indivize din cadrul unor imobile, utilizatorii acestora, proprietari sau chiriasi, efectueaza cheltuieli sau au obligatii financiare care nu se pot inregistra pe fiecare proprietate individuala. De asemenea, din valorificarea sau exploatarea unor spatii ori parti ale proprietatii comune indivize proprietarii acesteia pot obtine venituri care nu se pot inregistra pe fiecare proprietate individuala.



Veniturile obtinute de asociatia de proprietari din activitati economice sau din alte activitati desfasurate se constituie ca fond special si se utilizeaza in exclusivitate pentru imbunatatirea confortului si eficientei condominiului, pentru intretinerea si repararea proprietatii comune. In aceste venituri se cuprind si cele obtinute din inchirierea unor spatii aflate in proprietate comuna indiviza, a spatiilor pentru instalarea de reclame, firme luminoase, precum si alte venituri obtinute din orice sursa. Aceste venituri se constituie ca surse proprii ale asociatiei de proprietari, nu se repartizeaza proprietarilor si nu pot fi folosite la constituirea sau la completarea fondului de rulment.
Repartizarea cheltuielilor sau a obligatiilor financiare pe fiecare proprietate individuala revine administratorului, in cadrul contractului incheiat cu reprezentantul asociatiei de proprietari a condominiului.


In functie de modul de calcul si de criteriile de repartizare a cheltuielilor pentru fiecare proprietate din condominiu, acestea se clasifica in:



A. cheltuieli pe persoana;

B. cheltuieli pe cota-parte de proprietate detinuta in condominiu;


C. cheltuieli pe consumatori tehnici si de alta natura.



Pentru spatiile cu alta destinatie decat cea de locuinta din condominiu ori pentru apartamentele sau spatiile ai caror detinatori prin natura activitatilor lor – croitori, cosmeticieni, coafori, notari, avocati si altii – primesc la domiciliu si alte persoane, criteriile de calcul al cheltuielilor aferente acestora se stabilesc prin conventie anuala incheiata cu proprietarii acestor spatii sau apartamente. Cheltuielile pentru apa rece si canalizare, apa calda menajera, incalzire, gaze naturale, energie electrica pentru partile comune, pentru functionarea ascensorului/ascensoarelor, colectarea si transportul gunoiului menajer, ridicarea reziduurilor, precum si pentru salarii si indemnizatii se repartizeaza conform criteriilor stabilite de comun acord intre asociatia de proprietari si proprietarii acestor spatii, folosindu-se, dupa caz, baremurile stabilite potrivit normelor legale. Toate aceste cheltuieli se scad din totalul cheltuielilor pe condominiu, diferenta reprezentand cheltuielile aferente locuintelor/apartamentelor.


In situatia in care, la notificarea asociatiei de proprietari, proprietarii spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta din condominiu refuza incheierea de conventii pentru stabilirea criteriilor de repartizare a cheltuielilor si obligatiilor financiare ce le revin, sunt aplicabile criteriile stabilite si adoptate in acest sens in adunarea generala a asociatiei de proprietari.
Cheltuielile pe persoana reprezinta cheltuielile privind serviciile de care beneficiaza persoanele – proprietari sau locatari, care locuiesc sau desfasoara activitati in mod curent in cadrul condominiului, in proprietati individuale.


Daca nu exista contoare de apa la fiecare apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta, din condominiu, montate cu acordul asociatiei de proprietari si furnizorilor de utilitati potrivit prevederilor legale, cheltuielile pentru consumul de apa si pentru canalizare, corespunzatoare facturilor prezentate de furnizor si insusite de beneficiar/asociatia de proprietari, vor fi repartizate proportional cu numarul de persoane care locuiesc/desfasoara activitati in mod curent in condominiu, pentru perioada in care s-a produs consumul.
In cazuri exceptionale, in lipsa aparatelor de inregistrare a consumului de apa, la intrarea in reteaua de alimentare a condominiului, la bransament, acest consum se determina potrivit normelor legale, in sistem pausal, pe fiecare tip de consumator.


Cheltuielile pentru ridicarea reziduurilor si a gunoaielor menajere, pentru deratizarea, dezinfectia, dezinsectia condominiului, precum si cheltuielile pentru vidanjarea haznalelor se repartizeaza in conformitate cu clauzele prevazute in contractul incheiat cu furnizorul respectivului serviciu sau, in lipsa acestuia, proportional cu numarul persoanelor care locuiesc curent in condominiu.
Consumul de energie electrica aferent partilor comune/proprietatii comune din cladire, exclusiv garaje, boxe si alte spatii aflate in proprietate individuala, care se masoara prin contor montat separat de cele aferente proprietatilor individuale, se repartizeaza proportional cu numarul persoanelor care locuiesc/desfasoara activitati in mod curent in cladire.
Consumul de energie electrica aferent functionarii ascensorului/ascensoarelor, care se masoara prin contoare montate separat de cele ale proprietatilor individuale, se repartizeaza proportional cu numarul persoanelor care locuiesc in mod curent in cladire.


Prin hotarare a adunarii generale a asociatiei de proprietari, pot sa nu contribuie la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electrica pentru functionarea ascensorului/ascensoarelor persoanele care locuiesc in apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum si la etajul 1 din condominiile fara mezanin. De asemenea, in cazul condominiilor care au amplasate la etajele superioare bai, spalatorii, uscatorii, prin hotarare a adunarii generale a asociatiei de proprietari, persoanele care locuiesc in apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum si la etajul 1 din condominiile fara mezanin, toate sau in parte pot sa nu contribuie la cheltuielile aferente consumului de energie electrica pentru functionarea ascensorului/ascensoarelor, in baza unor angajamente personale, date in scris catre asociatia de proprietari de catre persoanele care nu folosesc spatiile de la etajele superioare. In contextul celor de mai sus, adunarea generala a asociatiei de proprietari va hotari, in conditiile statutului asociatiei de proprietari, in legatura cu participarea persoanelor care locuiesc in mod curent in condominiu la sustinerea acestor cheltuieli.

Celelalte cheltuieli determinate de intretinerea-revizia ascensorului/ascensoarelor se suporta de toti proprietarii apartamentelor sau spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta, chiar daca nu locuiesc in aceste spatii, ascensorul/ascensoarele fiind o instalatie comuna ca si acoperisul, fatada, casa scarii si altele asemenea.


Daca nu exista contoare de apa calda menajera la fiecare apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta, din condominiu, montate cu acordul asociatiei de proprietari si furnizorilor de utilitati potrivit prevederilor legale, cheltuielile pentru consumul apei calde menajere se repartizeaza proportional cu numarul de persoane care locuiesc in mod curent in condominiu.
Daca numai o parte dintre proprietarii din condominiu detin aparate de inregistrare a consumului de apa rece, apa calda menajera, agent termic de incalzire si/sau gaze naturale pentru toate instalatiile aferente proprietatii individuale, atunci repartizarea cheltuielilor se stabileste prin hotarare a adunarii generale a asociatiei de proprietari, care trebuie sa cuprinda prevederi cu privire la modul de citire, repartizare/defalcare a consumurilor respective, precum si la modul de incasare si de efectuare a platilor corespunzatoare consumurilor.


Daca toate proprietatile individuale din condominiu au sisteme proprii de inregistrare a consumurilor, asociatia de proprietari va stabili modul de facturare si de plata a cheltuielilor comune, impreuna cu furnizorul si cu beneficiarii serviciului respectiv. In toate cazurile de existenta a aparatelor de inregistrare a consumurilor aferente proprietatilor individuale, plata consumurilor proprii nu scuteste de la plata contributiei aferente cotei din cheltuielile comune, conform modalitatii stabilite in adunarea generala a asociatiei de proprietari.




Cum se poate anula un contract de comodat?

Liviu Viziru – Bucuresti



Contractul de comodat este un contract unilateral, deoarece, din momentul incheierii lui, naste obligatii numai pentru comodatar.

Aceasta nu inseamna ca cel care remite bunul, comodantul, se poate manifesta discretionar, dispunand de bunul sau dupa bunul plac.

El este tinut sa respecte dispozitiile contractului de comodat, fiind obligat sa nu tulbure folosinta temporara a bunului respectiv.

Scadenta obligatiei de restituire este cea prevazuta in contract.

Insa, avand in vedere faptul ca acest contract este unul cu titlu gratuit (cel putin din perspectiva comodantului), Codul civil instituie, in art. 1.573, o regula derogatorie, in sensul ca, in cazul in care comodantul ar avea o necesitate importanta si urgenta, instanta poate, dupa imprejurari, sa-l oblige pe comodatar la restituirea lucrului chiar inainte de expirarea termenului stipulat sau inainte de satisfacerea trebuintelor sale.


Asadar, exista o solutie legala expresa de incetare a efectelor contractului de comodat inainte de expirarea termenului stipulat.

Revenind la speta dedusa analizei, in situatia in care contractul de inchiriere, intervenit intre aceleasi parti si avand acelasi obiect, s-a incheiat dupa perfectarea celui de comodat, consideram ca acest din urma contract si-a incetat efectele, drept consecinta a noului acord de vointa al partilor, in vigoare ramanand doar contractul de inchiriere.

Codul civil prevede drept cauze de incetare a contractului de inchiriere urmatoarele situatii:


a) expirarea termenului stipulat, afara numai daca a operat tacita relocatiune, fiind cunoscut faptul ca, in materia contractului de inchiriere, expirarea termenului nu atrage, de regula, incetarea raporturilor de inchiriere, deoarece opereaza reinnoirea de drept a contractului. De aceea, este necesara o manifestare de vointa neechivoca de a inceta contractul, din partea locatorului, la momentul incheierii contractului;


b) denuntarea unilaterala a contractului de catre chirias, cu respectarea termenului de preaviz;


c) rezilierea contractului in cazul neexecutarii obligatiilor sau a savarsirii de catre chirias a unor fapte culpabile. Astfel, in situatia in care chiriasul nu isi indeplineste obligatiile asumate contractual (achitarea facturilor lunare la energie, intretinere, telefon, etc., nu plateste chiria la termenele convenite, nu efectueaza lucrarile de intretinere ale imobilului), proprietarul locator are dreptul sa solicite rezilierea contractului.


d) decesul sau parasirea locuintei de catre chirias.



Daca, la expirarea termenului contractului, chiriasul nu doreste sa elibereze imobilul, proprietarul are la indemana atat o actiune intemeiata pe dreptul comun, in revendicare, cat si una izvorata din contract.