Investitori precum olandezii de la ING şi Redevco, controlat de grupul Cofra – care deţine şi lanţul de magazine C&A, italienii de la Pirelli, puternicul fond de investiţii Cheyne Capital, care a cumpărat platforma Tractorul Braşov, sau americanii de la Polimeni au pus România pe harta marilor investitori ai lumii. Tot ei au îndepărat piaţa locală din atenţia jucătorilor de anvergură, odată ce au hotărât să renunţe la activităţile din România. Astăzi, o serie de alţi investitori atraşi în trecut de potenţialul pieţei locale se zbat să îşi lichideze afacerile pentru a se retrage şi ei din România.

Criza a jucat un rol semnificativ în deciziile de „exit“, însă sistemul românesc le-a lăsat acestor multinaţionale un gust amar. Jucătorii care încă mai au activitate pe sectorul imobiliar din România aşteaptă întoarcerea acestor investitori, însă rezolvarea problemelor economice ale Europei nu mai este suficientă pentru a le stimula apetitul. „Experienţa pe care am avut-o în ultimii ani arată că nu e vorba doar de criză, ci şi de cum eşti tratat de autorităţi. Atitudinea autorităţilor faţă de investitori s-a înrăutăţit. Investitorii care au plecat din ţară s-ar putea întoarce într-un orizont de timp de 5-7 ani. Dar chiar dacă se schimbă situaţia economică a ţării, dacă nu se modifică modul de lucru cu autorităţile la nivel de autorizări, de susţinere a lucrărilor de infrastructură (pe care acum le facem din banii noştri), aceşti investitori nu au motive de întoarcere. Chiar dacă piaţa este bună, te gândeşti de ce să nu rămâi în Polonia, unde îţi reînnoieşti autorizaţiile mult mai uşor. România e dificilă“, spune Silviana Badea, country manager al fondului australian Valad, care a luat decizia, în urmă cu câţiva ani, de a nu mai investi în România, mulţumindu-se cu parcul logistic pe care l-au achiziţionat înainte de criză. Australienii aveau în plan investiţii de 350 mil. euro, alături de partenerii italieni de la Cefin. Astăzi se mai uită la România doar pe partea de servicii de „asset management“, la portofolii de peste 50 mil. euro, însă nu mai vor să bage bani. „Nu cred că atitudinea lor se va modifica în următorii trei ani. Nu ajută nici balamucul politic de anul trecut, nici cursul valutar, nici faptul că nu poţi face refinanţări. Acum se vede cu adevărat că sistemul nu funcţionează, pentru că înainte de criză nu se stresa nimeni cu asemenea lucruri“, subliniază Silviana Badea.

Americanii au dat startul

Criza ce avea să întoarcă pe dos întreaga lume a început să fie simţită de americani încă din 2007, chiar dacă oficial s-a declanşat abia în septembrie 2008 – odată cu falimentul Lehman Brothers. Pe piaţa imobiliară românească tot americanii au fost primii care au dat semnalul retragerii. Polimeni International, care anunţase investiţii de 300 mil. euro pe piaţa locală, a decis, în septembrie 2007, să se retragă din România, motivul invocat fiind pierderea finanţării necesare dezvoltării primelor proiecte comerciale, în Satu Mare şi Galaţi.

Intrarea oficială a miliardarului Dinu Patriciu pe piaţa imobiliară a coincis cu retragerea unor investitori care pariaseră puternic pe România. Patriciu a oferit investitorilor Fabian 1 euro/acţiune, pentru preluarea companiei, preţ care evalua fondul la 50,8 mil. euro. „Exitul“ britanicilor a fost făcut exact la trei luni după izbucnirea crizei, iar preţul a fost considerat la acea vreme prea mic, în condiţiile în care valoarea de piaţă a Fabian era estimată la 138,3 mil. euro. Anii următori au demonstrat contrariul. Clădirile de birouri din portofoliul lui Patriciu s-au închiriat tot mai greu şi la începutul acestei luni omul de afaceri a realizat primul „exit“ de pe piaţa românească, prin vânzarea clădirii de birouri Lakeview, deţinută în parteneriat cu AIG Lincoln. 

Anul 2009 a adus retragerea Pirelli RE, divizia imobiliară a grupului italian Pirelli, şi a fondului spaniol Azora Europa. Dacă italienii vroiau să atace piaţa românească cu mii de apartamente, spaniolii îşi propuseseră să cumpere o serie de active generatoare de venituri. Până la urmă, nu a mai investit nimic niciunul.

Pierzătorii britanici

Fără îndoială, investitorii din Marea Britanie au avut cele mai masive retrageri de pe piaţa românească. Pierderile suferite de aceştia depăşesc 150 mil. euro. Fondul britanic Carpathian, desprins de Dawnay, Day Carpathian după falimentul acestuia, a ieşit oficial de pe piaţa românească în iunie anul trecut, după cinci ani de pierderi continue. Din cei 900 mil. euro, pe care investitorii au anunţat cu convingere că îi vor investi în România, au fost plasaţi în jur de 40 mil. euro, iar câştigurile au fost aproape nule. Compania şi-a anunţat intenţia de a părăsi România încă din 2010, când a scos pe piaţă ultimele active pe care le mai deţinea în portofoliu: Macromall Braşov şi două terenuri localizate în Baia Mare şi Satu Mare. În 2011, investitorii au reuşit să înstrăineze mallul din Braşov şi terenul din Satu Mare pentru numai 2,1 mil. euro, în condiţiile în care plătiseră numai pe centrul comercial 19 mil. euro. Vânzarea terenului din Baia Mare, pentru 300.000 de euro, a pus capăt aventurii britanicilor pe piaţa locală.

Un alt fond britanic, dar mult mai puternic, şi-a încetat activitatea locală tot anul trecut. În 2007, Cheyne Capital a susţinut financiar achiziţia platformei Tractorul Braşov pentru 77 mil. euro şi a promovat un proiect în care trebuiau investite 1,5 mld. euro. După cinci ani, în care s-au făcut investiţii minore în renovarea unor clădiri existente, britanicii au decis să se retragă prin vânzarea fostei platforme industriale francezilor de la Auchan contra sumei de circa 25 mil. euro.

Pierderi uriaşe a suferit şi fondul britanic European Future Group (EFG). Falimentul firmei prin care EFG intenţiona să dezvolte un minioraş în Buftea a arătat pentru prima oară adevărata faţă a crizei imobiliare din România. Terenul de 125 de hectare, evaluat în 2008 la 42 euro/mp, a fost vândut la licitaţie un an mai târziu cu 75% mai ieftin. Înainte de acest episod, care a condus la retragerea EFG din România, britanicii renunţaseră la alte patru proiecte, pe care trebuiau să le dezvolte în parteneriat cu austriecii de la Immofinanz.

Picătura românească

„Închipuiţi-vă Europa ca un pahar în care se toarnă apă. După ce se umple, începe să dea pe afară. Ce dă pe afară ajunge în România. Deocamdată paharul nu este plin. Cred că într-un an şi jumătate sau doi, poate chiar mai mult, România va atrage din nou investitorii mari, care acum se opresc în Polonia. Acum sunt investitori în piaţă, dar caută câştiguri mari pentru că în Vest se câştigă mult şi vor să fie peste ce este în Vest. Dar odată ce acolo randamentele sunt mari, este greu să găseşti în România proiecte care să aibă randamente similare. Când vor scădea sensibil randamentele în Europa, atunci şi cele din România, care sunt medii, vor începe să fie interesante“, spune Siminel Andrei, şeful operaţiunilor din România ale companiei americane New Century Holdings (NCH). Fondul şi-a eliberat, în perioada de vârf a pieţei imobiliare, o parte însemnată din portofoliu, realizând vânzări ce depăşesc 500 mil. euro, însă Siminel Andrei spune că ar fi trebuie să vândă tot în acea perioadă. În ultimii cinci ani de criză, NCH nu a mai cumpărat nimic în România şi ultimele vânzări le-a realizat în urmă cu doi-trei ani. 

În situaţia NCH se află mulţi investitori. Odessa Investments, un fond dedicat investiţiilor în Europa Centrală şi de Est care şi-a încetat activitatea în România, mai are de vândut un teren pentru a-şi pune afacerile în ordine. Sarcina i-a revenit lui Christopher Shonn, fondatorul Colliers International România. „Instrucţiunile mele sunt să realizez un exit prin vânzarea integrală sau parţială a portofoliului. Am primit deja nişte oferte, dar mă aştept ca interesul în zonă să crească odată cu realizarea ieşirii pe autostrada Bucureşti-Ploieşti, cel mai probabil în 2014“, menţionaeză Shonn. Odessa Investments a cumpărat în Moara Vlăsiei 42 de hectare de teren, pe care a plătit 5,2 mil. euro. Christopher Shonn este mai optimist cu privre la situaţia actuală a României. Potrivit acestuia, criza se abate uşor de la România, dar economia ţării rămâne puternic corelată de cea a Uniunii Europene. „Cred că România oferă multe oportunităţi de investiţii în prezent, pentru investitorii pregătiţi să accepte o strategie pe termen mediu, de cinci-șapte ani“, spune Shonn.

În căutarea ieşirii

Chiar dacă au înregistrat pierderi însemnate, investitorii care au reuşit să îşi lichideze afacerile din România pot fi consideraţi norocoşi. Jucătorii rămaşi blocaţi în această piaţă sunt la mila băncilor. Un exemplu în acest sens sunt dezvoltatorii norvegieni de la RomReal. În anii de „boom“ economic, societatea a achiziţionat 17 terenuri, cu o suprafaţă totală de aproximativ 120 de hectare, în Bucureşti, Constanţa şi Braşov. Din cauza datoriilor mari, norvegienii au anunţat, la sfârşitul anului trecut, că se confruntă cu probleme financiare serioase care nu le mai permit să achite creditul de 11,6 mil. euro deschis la Alpha Bank.

Societatea a ajuns totuşi la un acord cu banca, prin care perioada de rambursare a fost extinsă până în 2015. Trebuie menţionat că băncile apelează tot mai des la asemenea acte de clemenţă, tocmai pentru a nu se trezi peste noapte cu un portofoliu de terenuri şi betoane pe care nu le pot lichida. Un alt dezvoltator cu afacerile blocate este Westhill, care avea în plan investiţii de circa 500 mil. euro pentru România. Britanicii şi-au închis biroul local după rezilierea contractului de dezvoltare a mallului Zenith Ploieşti, comandat de fondul Lewis Charles. Westhill mai are în România doar un teren cu destinaţie comercială în Târgovişte.

Exemplele de acest fel pot continua, iar balanţa dintre investitorii care au plecat sau vor să plece din România şi cei care au intrat pe piaţă în ultimii ani (IKEA, Skanska) înclină puternic în favoarea companiilor care vor să uite aventura românească.

Te-ar putea interesa și: