Majoritatea investitorilor imobiliari mari, activi pe piaţa locală, se întrec în dezvoltarea sau achiziţia de noi proiecte de birouri, segment care a avut cel mai puţin de suferit de pe urma crizei. Cu toate acestea, în zeci de imobile continuă să bată vântul chiar şi după 4-5 ani de la livrarea lor pe piaţă.

Rata de neocupare a clădirilor de birouri de clasa A şi B din Bucureşti s-a situat la nivelul de 13,5% la finalul primului semestru, când întreaga suprafaţă de birouri moderne a Capitalei a ajuns la 2,21 milioane mp, conform datelor DTZ Echinox.

„Zona Pipera continuă să înregistreze cea mai ridicată rată de neocupare. Aproximativ 40% din totalul spaţiilor moderne de birouri vacante la finalul trimestrului doi sunt în această zonă. Diferenţa dintre Pipera Sud şi Pipera Nord rămâne semnificativă. Pipera Sud are în prezent o rată de neocupare de 11%, în timp ce Pipera Nord are o rată de neocupare de 44%“, a declarat Mihaela Gălăţanu, head of research în cadrul DTZ Echinox.

Proprietarii celor mai goale zece clădiri de birouri din Bucureşti pierd zilnic câte 60.000 de euro din lipsa chiriaşilor, potrivit calculelor Capital. Jumătate din aceste imobile sunt amplasate în zona Pipera. În majoritatea situaţiilor, lipsa de performanţă a imobilelor se datorează amplasamentelor prost alese, dar sunt şi cazuri de proiecte abia terminate, care nu au apucat să fie închiriate. Lista investitorilor care deţin aceste proprietăţi cuprinde cele mai mari nume din piaţă: Ioannis Papalekas, Immofinanz, Eyal Ofer, familia Barba sau moştenitorii lui Dinu Patriciu. De cealaltă parte, zonele cu cele mai puţine spaţii disponibile pentru închiriere sunt Piaţa Victoriei – Aviatorilor, unde rata de neocupare este de 5%, zona de Vest, unde indicatorul este tot de 5%, şi zona de Centru Nord, cu 9%.

Zone neprielnice

Din topul celor mai goale zece clădiri de birouri, realizat de Capital, cel mai mare grad de neocupare îl au proiectele City Offices, Cubic Center şi Willbrook Platinum, în cazul cărora peste 66% din spaţii sunt vacante.

Ioannis Palalekas, fondatorul şi principalul acţionar al Globalworth, a finalizat la sfârşitul anului trecut transformarea City Mall în clădire de birouri şi a pus pe piaţă o suprafaţă de circa 36.000 mp închiriabili. În prima jumătate a acestui an, el a reuşit să contracteze 9% din spaţiul disponibil către Vodafone (5.000 mp), Mega Image, Max Bet, Billa, BCR, Piraeus Bank, Credit Agricole şi Germanos. Chiar dacă City Offices este gol în proporţie de 91%, imobilul este încă nou pe piaţă, iar proprietarul a anunţat că poartă discuţii active pentru închirierea spaţiilor.

Nu acelaşi lucru se poate spune despre Cubic Center din Pipera, imobil intrat în portofoliul moştenitorilor lui Dinu Patriciu, după decesul milionarului. La cinci ani de la finalizarea construcţiei, 69% din proprietate încă stă goală. Companiile care îşi desfăşoară activitatea aici sunt Agricover, Promidea, Nexte Bank, Patria Credit şi Luatel, însă în ciuda chiriilor lunare de sub 10 euro/mp, practicate în zonă, chiriaşii nu se înghesuie în Pipera-Tunari.

În ciuda unor proiecte-reper realizate de miliardarul israelian Eyal Ofer în New York, când vine vorba de proiectele dezvoltate de el în România, acestea sunt exact pe dos. El a alocat peste 140 milioane euro pentru edificarea Cathedral Plaza şi a Willbrook Platinum de pe DN1, dar până acum acestea i-au adus numai pierderi. Dacă turnul de birouri Cathedral Plaza nu a putut fi închiriat din cauza problemelor juridice, ce au culminat cu vânzarea imobilului către Ioannis Papalekas, în cazul complexului din Băneasa explicaţia nu poate fi decât una: lipsa de atractivitate a proiectului, în ciuda certificării LEED – gold care atestă impactul redus pe care construcţia îl are asupra mediului. La peste trei ani de la începerea procesului de închiriere, circa 66% din complex este încă neocupat.

Blestemul din Pipera

Cartierul Pipera din oraşul Voluntari a acţionat în perioada de vârf a pieţei imobiliare ca un magnet pentru o serie de investitori imobiliari, care au cumpărat aici suprafeţe mari de teren, dar s-a dovedit a fi o piatră de moară pentru majoritatea celor care au ajuns să dezvolte clădiri în această zonă. În ultimii 8-9 ani, în Pipera s-au construit nouă proiecte de birouri de dimensiuni medii şi mari, cu o suprafaţă totală închiriabilă de circa 20 de hectare, din care circa 44% este neocupată.

Antreprenorii Valentin şi Adriana Barba pierd anual circa 2 milioane euro de pe urma celor două turnuri de birouri pe care le deţin în această zonă sub denumirea de Twin Towers Barba Center. Situaţia proastă a determinat investitorii să scoată imobilele la vânzare la un preţ de 60 milioane euro, valoare similară cu costul de dezvoltare al proiectului, însă până acum nu s-au arătat cumpărători interesaţi. Pe lângă Twin Towers şi Cubic Center, din cauza acestei zone mai suferă şi Swan Office şi Global City Business Park. După o investiţie de 50 mil. euro şi la peste patru ani de la finalizarea construcţiei, britanicii de la Chayton Capital nu au reuşit să închirieze nici măcar jumătate din Swan Office, motiv pentru care acesta a devenit primul complex de birouri de mari dimensiuni intrat în faliment pe piaţa românească. Proiectul a fost scos la vânzare în repetate rânduri, lichidatorul judiciar scăzând preţul de la 43 la 22 milioane euro, însă fără rezultate. După ce au redus chiriile cu circa 20%, până la sub 10 euro/mp/lună, grecii de la Global Finance au ajuns la un grad de ocupare de 60% în cadrul Global City din Pipera, care le asigură un flux de numerar suficient pentru a-şi achita ratele la Bancpost şi Banca Românească. Principalul chiriaş al complexului este Coca-Cola, alături de care îşi au sedii aici companiile Miche­lin, Ford, Bergenbier şi Total Soft.

Dezavantajul vechimii

Chiar dacă sunt unii dintre cei mai vechi dezvoltatori imobiliari din România, austriecii de la Immofinanz au avut de suferit în ultimii ani de pe urma expirării contractelor semnate în trecut. Cel mai afectat de mutarea chiriaşilor a fost Iride Business Park, amplasat peste drum de staţia de metrou Pipera. Cei peste 1.000 de angajaţi Orange care lucrau aici au fost mutaţi la începutul acestui an în noua clădire construită de Skanska lângă pasajul Pipera, iar producătorul de bere Bergenbier a decis în favoarea unei chirii mai mici în Global City, după opt ani în proiectul Iride.

Immofinanz a sesizat dezavantajul de a avea în proprietate unul dintre cele mai vechi proiecte din Bucureşti şi a demarat un proces de renovare a celor 20 de clădiri din cadrul Iride, care formează cel mai extins parc de afaceri din ţară. O parte din vechile clădiri vor fi chiar demolate şi vor fi construite altele noi. În prezent, investitorul lucrează la un nou imobil care va fi integrat în Iride.

Decizia chiriaşilor de a se muta în sedii noi a lăsat şi complexul S-Park de lângă Casa Presei, aflat tot în portofoliul Immofinanz, cu un sfert din spaţii goale. Printre numele care au plecat anul trecut de aici se numără Saint-Gobain, care şi-a mutat sediul în Floreasca Park, şi Intesa Sanpaolo Bank, care a optat pentru Art Business Center de pe strada Nicolae Caramfil.

O experienţă similară, dar cu urmări mai serioase, au avut şi scoţienii de la Aberdeen cu imobilul PGV Tower din Piaţa Vitan. Cumpărat la pachet cu alte două clădiri de birouri în 2007, PGV Tower a fost până în 2009 sediul central al Bancpost. După mutarea băncii greceşti în Pipera, clădirea a rămas goală timp de trei ani. Abia după ce au mai investit 7 mil. euro în modernizarea proprietăţii, scoţienii au reuşit să ocupe aproape jumătate din clădirea rebotezată Phoe­nix Tower.

Clădiri noi

Deşi figurează în topul clădirilor care dispun de cea mai extinsă suprafaţă vacantă, Green Gate din Piaţa Chirigiu, proiect dezvoltat de cehii de la S Group, a fost finalizat în urmă cu un an şi jumătate şi este ocupat în proporţie de 75% de companii precum Teamnet Group, Mapei sau Fujitsu Siemens. Proprietarii mai au disponibil un spaţiu de circa 7.900 mp în imobilul de 11 etaje.

Piaţa birourilor din Bucureşti va creşte în acest an cu încă 160.000 mp, iar pentru anul viitor volumul livrărilor se preconizează că va creşte cu circa 60%. „2016 se conturează ca fiind anul care va înregistra cel mai ridicat volum de livrări de spaţii noi de birouri din ultimii cinci ani“, spune Mihaela Gălăţanu. În contextul în care anul trecut s-au închiriat, în medie, câte 50.000 mp trimestrial, compania de consultanţă DTZ Echinox se aşteaptă ca rata de neocupare să atingă la finalul anului o valoare situată între 11% şi 12%. Spre exemplu, în primul semestru din acest an, cele mai mari cinci tranzacţii de închiriere cumulează o suprafaţă de circa 65.000 mp, patru dintre acestea fiind contracte care vizează spaţii în clădiri nefinalizate.

22 mil. euro pierd anual proprietarii clădirilor de birouri din Bucureşti care au cele mai extinse suprafeţe neocupate de chiriaşi