Optimismul cu care specialiştii imobiliari privesc dezvoltarea pieţei în 2008 este umbrit de mai multe riscuri. O serie de factori ameninţă să producă fracturi majore într-unul din sectoarele cu cele mai mari creşteri.
La sfârşitul anului 2006, odată cu aderarea României la Uniunea Europeană, toate vocile din piaţa imobiliară debordau de optimism, previzionând un boom al afacerilor. Evoluţiile ulterioare s-au dovedit mult mai modeste, valoarea investiţiilor rămânând sub aşteptări.
Reprezentanţii agenţiei DTZ Echinox spun că în piaţă s-au investit cam un miliard şi jumătate de euro. Cifra pare impresionantă, dar nu o depăşeşte cu mult pe cea înregistrată în 2006. Piaţa s-a dezvoltat, dar nu la nivelul aşteptat, una dintre cauze fiind şi criza americană a creditelor. Aceasta a determinat jucătorii imobiliari să se gândească de două ori înainte de a arunca bani în proiecte de orice fel.
„Pentru 2008, putem să ne aşteptăm la creşterea costurilor de finanţare, iar acest lucru va pune presiune pe developerii care au lansat proiecte bazate pe strategii nesustenabile“, spune Ibrahim Paksoy, CEO al dezvoltatorului turc Anchor Grup. De altfel, analiştii Unicredit Bank estimează că doar aproximativ 66 de proiecte din cele câteva sute lansate în 2007 au şanse reale de finalizare. „Lichidităţile scad, iar banii destinaţi finanţărilor sunt atraşi foarte scump de pe piaţa externă. Acest lucru va conduce, evident, la condiţii mai dure de finanţare.
Greutăţile de finanţare nu vor fi o problemă exclusivă a developerilor. Nici clienţii nu sunt într-o situaţie mai bună. BNR a anunţat majorarea dobânzii de referinţă, fapt ce va determina o micşorare a cererii. „E o problemă serioasă pentru piaţa imobiliară dacă banca centrală va îngreuna accesul la credite pentru populaţie. Un lucru grav pentru investitorii care aşteaptă să-şi vândă proiectele“, consideră analistul imobiliar Radu Zilişteanu. „Pe piaţa rezidenţială doar condiţiile de finanţare pot influenţa dezvoltarea“, spune şi Alexandru Niţescu, directorul departamentului de investiţii/terenuri din cadrul firmei imobiliare Regatta.
Greutăţi fiscale, avize întârziate
Pentru terenuri, analiştii imobiliari anticipează noi scumpiri anul viitor, dar cauza nu mai poate fi căutată, de data aceasta, doar la speculanţi, ci şi în deciziile statului. Noul Cod fiscal, ce va intra în vigoare din ianuarie 2008, impune plata TVA la tranzacţiile imobiliare dintre persoanele juridice. Aşadar, terenurile se vor scumpi cu minimum 19%, iar dezvoltatorii îşi vor face noi calcule pentru a asigura profitabilitatea proiectelor lansate. Un teren prea scump determină majorări de costuri ale construcţiei şi poate descuraja potenţialii cumpărători.
O altă problemă poate fi cauzată şi de întârzierile uriaşe la acordarea avizelor de construcţie. „Birocraţia din primării este probabil cel mai important factor ce poate frâna dezvoltarea de proiecte“, afirmă Sorin Lăcustă, directorul departamentului de vânzări rezidenţiale al companiei imobiliare Regatta. Există cazuri în care lucrările sunt întârziate cu luni de zile din cauza autorităţilor statului. Un exemplu ar fi proiectul Trigranit, Esplanada, care aşteaptă de aproape trei ani semnarea contractului de parteneriat cu statul.
Nici cu forţa de muncă nu stăm prea bine. Conform preşedintelui ARACO, Laurenţiu Plosceanu, în 2008, va fi nevoie de o suplimentare a muncitorilor din construcţii cu 150.000, iar acest număr de salariaţi este aproape imposibil de găsit pe piaţa internă. Soluţia de avarie este aducerea de muncitori din străinătate, o rezolvare destul de costisitoare pentru antreprenorii de construcţii, dar necesară, având în vedere riscul de a nu se putea finaliza diversele proiecte din cauza lipsei de personal.
Proiecte rezidenţiale de calitate îndoielnică
De multă vreme, experţii străini au avertizat că multe dintre proiectele imobiliare autohtone nu au valoare prea mare, fiind vândute doar datorită lipsei altor variante de pe piaţă. Acum situaţia se schimbă, în marea goană după randamentele româneşti întrând jucători solizi şi cu reputaţie din Occident. Rezultatul imediat va fi, potrivit analiştilor, falimentarea proiectelor cu strategii „infantile“. „2008 va fi un an extrem de important pentru piaţa rezidenţială, pentru că vor fi definitivate multe proiecte. Acest lucru va determina refacerea strategiilor investitorilor, iar calitatea proiectelor va fi din ce în ce mai importantă pentru investitori, dar şi pentru developeri“, susţine Ibrahim Paksoy. „Cea mai bună strategie pentru această perioadă este analizarea foarte atentă a investiţiilor“, conchide acesta.
Nu numai investiţiile în sectorul rezidenţial sunt „fierbinţi“, ci şi cele din retail, unde 2008 poate deveni momentul decisiv pentru succesul proiectelor lansate. Cu alte cuvinte, cine termină primul şi oferă mai mult, câştigă. De aceea, spun analiştii, nu ar fi exclus să vedem şi primele falimente, cauzate de strategii nesustenabile şi proiecte fără priză la public sau la cumpărători.
Cu alte cuvinte, deşi în mod normal piaţa va înregistra un ritm normal de dezvoltare, există probleme care, nerezolvate sau ignorate, pot bloca zone din sectorul imobiliar, încetinind recuperarea decalajului faţă de piaţa europeană.
«Cea mai bună strategie ce poate fi adoptată în această perioadă este analizarea foarte atentă a investiţiilor.»
Ibrahim Paksoy, CEO Anchor Grup
Cifre-cheie
100.000 de persoane au, în Capitală, capacitatea de a contracta la bănci comerciale un credit imobiliar.
27.000 de locuinţe noi vor fi livrate pe piaţa românească în următorii patru ani.
12 miliarde de euro este valoarea estimată la care va ajunge piaţa construcţiilor în 2008.
1,5 miliarde de lei s-au investit pe piaţa imobiliară autohtonă în 2007.
8.600 de euro/mp reprezintă cel mai mare preţ plătit pentru o construcţie în Bucureşti (o locuinţă de lux pe strada Gogol, în zona de Nord a Capitalei).
