Considerate de analişti „cenuşăresele“ rezidenţialului, apartamentele vechi continuă să se vândă, iar preţurile cresc periodic. Valoarea acestora a pierdut însă, de mult, contactul cu realitatea.
Brokerul imobiliar Cristian Farcaş, de la agenţia de consultanţă în real estate City Expert, spune că a intermediat, recent, vânzarea unui apartament vechi cu două camere, amplasat într-un bloc din apropierea Pieţei Unirii din Capitală, pe bulevardul Decebal. Suma de achiziţie a fost de 180.000 de euro. Acelaşi apartament are o valoare de impozitare, potrivit evaluărilor anuale ale Societăţii Generale a Experţilor Tehnici (SGET), de maximum 109.000 de euro. Şi asta doar în cazul în care este construit după 1990 şi are îmbunătăţiri.
Deşi expertiza SGET nu poate fi o bază de raportare, conform directorului SGET, Gheorghe Florea, fiind destinată notarilor, pentru ca aceştia să poată calcula diferitele taxe aplicate tranzacţiilor imobiliare, diferenţa de aproape 80.000 de euro este îngrijorătoare. Ea poate reprezenta un indiciu în ceea ce priveşte instalarea unei „bule imobiliare“ pe piaţa apartamentelor vechi.
Susţinute de cerere, care apare, pentru majoritatea celor implicaţi, ca fiind doar potenţială, dar şi de alte mecanisme mai puţin oneste, preţurile locuinţelor din imobilele vechi au crescut, anul trecut, cu până la 5.000 de euro lunar. „E greu de spus dacă ne aflăm într-o bulă imobiliară. Cred că preţurile pentru apartamentele vechi sunt umflate artificial, dar în mod normal, dacă se vor livra odată pe piaţă proiectele noi de care se vorbeşte atât, probabil că situaţia se va regla, în sensul că cererea pentru apartamentele vechi va scădea şi se va îndrepta către cele noi“, spune, pentru Capital, Sorin Lăcustă, senior real estate broker în cadrul departamentului de vânzări rezidenţiale al companiei imobiliare Regatta. Urmând logica sa, scăderea cererii ar urma să conducă, până la urmă, şi la diminuarea preţurilor cerute pentru apartamentele vechi. În cazul celor cu două camere, acestea au început să treacă de 100.000 de euro în majoritatea zonelor bune din Capitală.
Analistul imobiliar Radu Zilişteanu nu crede că sunt întrunite toate condiţiile ca piaţa să intre într-o bulă imobiliară. „E drept că unii cred că am intrat într-un bubble imobiliar. Eu nu sunt foarte convins de acest lucru. Gândiţi-vă numai la investiţiile care se anunţă. Chiar credem că acei dezvoltatori bagă atâţia bani într-un sector aflat în pragul colapsului? E drept că pe piaţa apartamentelor vechi ar putea să apară scăderi de preţuri, dar aşa ar fi şi normal“, crede acesta.
Expertiza SGET se realizează în urma unei evaluări bazate pe criterii concrete ce ţin de zonă, etaj, îmbunătăţiri şi vechime a imobilului. Preţurile ce apar în aceste expertize stabilesc valoarea minimă de impozitare a locuinţelor, în cazul vânzării preţurile fiind invariabil cu cel puţin 30% mai mici decât preţurile reale de vânzare.
Concurenţă întârziată din partea proiectelor noi
Cât de aproape sunt, însă, preţurile cerute şi, de multe ori, obţinute pentru locuinţele din blocurile vechi? Cert este că cerere există şi că acestea se vând, iar avantajul lor suprem e disponibilitatea imediată. Mai mult, cu ce altă ofertă concretă se pot confrunta aceste preţuri în condiţiile în care locuinţele din proiectele noi nu sunt finalizate? „Românii preferă să se mute imediat şi nu vor să aştepte câteva luni sau câţiva ani, aşa cum se întâmplă în cazul apartamentelor din noile ansambluri rezidenţiale. Însă, devine absurd că, de exemplu, se poate găsi în Corbeanca un apartament cu trei camere la mai puţin de 100.000 de euro, deci mai ieftin decât unul cu două camere din Drumul Taberei sau Titan“, afirmă Sorin Lăcustă.
Despre apartamentele vechi, opiniile rămân împărţite. Cei care vând speră ca preţurile să crească, iar cei care cumpără susţin aceste majorări prin simpla achiziţie, deşi, evident, îşi doresc ca sumele cerute să fie mai mici. Toată piaţa apartamentelor vechi se află, astfel, într-un cerc vicios. Soluţia pare a fi una singură. „Finalizarea ansamblurilor de locuinţe noi se amână la nesfârşit şi acest lucru susţine scumpirile locuinţelor vechi. Anul trecut, au fost livrate sub 1.000 de apartamente noi. Ce înseamnă asta pentru piaţă? Absolut nimic. Când vom putea vedea oferte serioase atunci vom putea vorbi de modificări pe piaţă“, declară Radu Zilişteanu.
Un motiv de scădere a cererii, şi, respectiv, a preţurilor ar putea fi noile regelmentări ale BNR, care au determinat unele bănci comerciale să limiteze posibilităţile de obţinere a unui credit ipotecar. Creşterea dobânzii de referinţă sau micşorarea gradului de îndatorare sunt măsuri care pot frâna, într-o oarecare măsură, achiziţiile şi conduce la o stagnare a pieţei. Pe de altă parte, respectând traseul curent, preţurile cerute pentru apartamentele noi ar putea, în absenţa unei concurenţe concrete din partea celor noi, să se majoreze şi în acest an cu 10%-30%.
«Cred că preţurile pentru apartamentele vechi sunt umflate artificial…»
Sorin Lăcustă, senior real estate broker Regatta
