Chiar dacă accesul la finanţare s-a îngreunat în ultima perioadă, investitorii, deveniţi mai reticenţi, îşi păstrează interesul pentru anumite tipuri de proprietăţi a căror valoare va creşte rapid.

MPiaţa imobiliară rămâne şi anul acesta o ţintă predilectă pentru investitori, datorită profiturilor rapide şi creşterii neîncetate a valorii proprietăţilor de acest tip. Cum poţi beneficia de câştiguri serioase de pe urma unei investiţii imobiliare? Majoritatea jucătorilor din piaţă sunt de acord că terenurile şi locuinţele sunt cele mai bune oportunităţi de afaceri.

„Tendinţa de concentrare spre rezidenţial a terenurilor din oraşe va fi menţinută, poate chiar într-o măsură mai mare în acest an, în principal din cauza scăderii interesului pentru dezvoltările de retail pe aceste terenuri“, spune Dan Ionaşcu, head of valuation Advisory Services al companiei de consultanţă Cushman & Wakefield Activ Consulting.

Dar, spre deosebire de trecut, anul acesta trebuie luate în calcul criza subprime şi modificările de comportament, în special la nivelul băncilor, pe care le-au adus acestea pieţei imobiliare europene. „Marea diferenţă faţă de 2007 este reticenţa marilor investitori, determinată de limitarea accesului la finanţare prin prisma crizei bancare de peste Ocean. În mare parte, se poate observa o atitudine de expectativă a investitorilor“, conchide Ionaşcu.

Deşi apartamentele sunt extrem de interesante atât pentru beneficiarii finali, cât şi pentru investitori, nu toate proiectele au succes, lipsa banilor, dar şi exigenţa crescută a clienţilor determinând greutăţi în vânzare. Aşadar, cei interesaţi să investească în scop speculativ trebuie să analizeze cu atenţie unde îşi plasează banii.

Reorientare spre provincie

Anda Marian, manager rezidenţial în cadrul companiei Coldwell Banker Affiliates of Romania, crede că cele mai bune opţiuni sunt „apartamentele în proiecte noi, destinate persoanelor cu venit mediu, mediu spre ridicat (acestea se revând uşor) şi situate în zone uşor accesibile (se închiriază uşor)“. La rândul său, Johan Rogiers, country managerul developerului Liebrecht & Wood, consideră că „inspiraţia e decisivă. Uite, flerul îmi spune acum să vând proprietăţile rezidenţiale din Bucureşti, şi cu banii obţinuţi să cumpăr altele în centrul oraşelor de provincie“. Motivele lui Rogiers sunt uşor de decodificat. În provincie, piaţa e mai imatură decât în Capitală şi, prin urmare, profiturile obţinute numai prin intermediul scumpirilor repetate sunt mai mari. Ca să nu mai vorbim de preţurile de achiziţie, mult mai reduse.

Pentru cei care deţin proprietăţi mici, cu o valoare de sub zece milioane de euro, ar fi de recomandat păstrarea şi închirierea acestora pe o perioadă de până la doi ani, datorită scăderii randamentelor investiţionale pentru proprietăţi de această natură. Proprietăţile cu valoare mare, mai ales terenurile, pot fi valorificate şi altfel decât prin vânzare.

Casă, teren sau spaţiu comercial?

„Pentru deţinătorii de proprietăţi mari (terenuri, clădiri, viitoare dezvoltări imobiliare), cu o valoare de piaţă de peste zece milioane de euro, poate fi utilă asocierea cu un partener pentru o viitoare dezvoltare sau o vânzare directă către un investitor de renume“, sugerează Dan Ionaşcu. Şi în acest caz e uşor de găsit motivul. Parteneriatul poate minimiza riscul investiţional direct, generat de criza bancară internaţională.

Şi proprietăţile de retail sunt purtătoare de profituri însemnate, în special spaţiile din zonele stradale cu afluenţă ridicată de public. „Amplasamentele de top vor cunoaşte o nouă scumpire, cu circa 20%, dar cele secundare se vor stabiliza sau chiar vor scădea“, apreciază Carl Decoopman, managerul BelRom Real Estate, companie ce a vândut, la începutul acestui an, un parc de retail din Târgu-Mureş cu circa 90 de milioane de euro către o subsidiară a grupului financiar francez Natixis.

Din cauza retincenţei finanţatorilor de a se mai aventura în susţinerea unor proiecte de lungă durată şi fără opţiuni majore de profitabilitate, direcţia esenţială a unui investitor ar putea fi achiziţia şi valorificarea de locuinţe noi sau vechi, mai ieftine, din Capitală (deşi acestea vor fi din ce în ce mai afectate de vechime), dar şi din oraşele mari din provincie. O altă variantă câştigătoare o reprezintă comasarea unor suprafeţe mari de teren, destinate în special dezvoltărilor rezidenţiale şi industriale.  

OPORTUNITĂŢI

TERENURI EXTRAVILANE
Odată introduse în intravilan, devin oportunităţi serioase, mai ales pentru proiecte industriale şi logistice. În localităţi mari, pot deveni ţinte pentru developerii rezidenţiali.

TERENURI INTRAVILANE
Deşi sunt din ce în ce mai greu de găsit în suprafeţe mari, pot oferi profituri extrem de ridicate sau oportunitatea parteneriatelor cu dezvoltatori solizi pentru lansarea de proiecte rezidenţiale.

APARTAMENTE
În special cele cu două camere pot aduce profit din revânzare şi din închiriere. Amplasate în zone centrale sau din apropierea centrului, ele pot deveni investiţii chiar mai sigure şi mai bănoase decât terenurile.

VILE
Greu de revândut din cauza valorii mari, dacă au o locaţie bună se închiriază uşor, la chirii foarte ridicate.

SPAŢII COMERCIALE
Pot aduce şi ele venituri însemnate din chirii, mai ales dacă se află în zonele arterelor principale ale marilor oraşe.

Capital – Editia nr.11, data 19 martie 2008