Povestea românească a lui Michael Topolinski (49 de ani) începe în 2006. Era într-o vacanţă de patru zile în Bucureşti şi i s-a propus să facă o mică investiţie imobiliară. A revenit în ţară un an mai târziu, după ce România aderase la spaţiul european, şi a constatat că banii săi se înmulţiseră. Şi-a convins soţia să lase confortul canadian pentru o aventură în România şi, în august 2007, s-au mutat aici cu cei trei copii ai lor. În mai puţin de un an cumpărase speculativ, alături de un partener, 900 de apartamente noi în 14 ansambluri rezidenţiale din Bucureşti şi Braşov.

„După instalarea crizei am reluat discuţiile cu fiecare dezvoltator şi am renegociat contractele. Dezvoltatorii nu au mai vrut să construiască faze adiţionale, aşa că ne-am redirecţionat avansurile plătite către fazele finalizate sau care erau în construcţie“, spune Michael Topolinski. Prin această restructurare a pierdut avansul plătit unuia dintre cei 14 dezvoltatori, însă suma a fost nesemnificativă, după spusele sale. Canadianul a rămas în cele din urmă cu doar 300 de apartamente în care a investit 25 mil. euro, capital propriu, la care se adaugă credite accesate la Alpha Bank, a căror pondere este de 60% din investiţia totală. Acum 90% din portofoliul său rezidenţial este închiriat şi investitorul este în căutare de noi apartamente pe care să le introducă în sistemul de închiriere. Una dintre ţinte este un nou bloc în Cosmopolis, pentru care se află în negocieri şi care s-ar adăuga celui de 64 de apartamente cumpărat în 2011, singura investiţie realizată de canadian pe acest sector imobiliar de la începutul crizei.  

Atracţia fabricilor

Primul contact cu industria românească l-a avut la achiziţia fostei fabrici Textile Dacia din Bucureştii Noi, pentru 40 mil. euro. În noiembrie 2010, fosta fabrică de textile a fost demolată pentru a face loc unui mall. În ultimii trei ani, Topolinski a căutat o serie de variante pentru a începe construcţia acestui proiect, dar fără succes. S-a asociat cu CD Capital Partners, companie înfiinţată de doi foşti directori ai TriGranit, unul dintre cei mai mari dezvoltatori imobiliari din regiune. În noiembrie 2011, i-a atras în parteneriat şi pe sud-africanii de la New Europe Property Investments (NEPI), însă lucrările tot nu au început. Două luni mai târziu, Topolinski anunţa achiziţia unei noi platforme industriale.

Canadianul i-a plătit omului de afaceri Marian Iancu 23 mil. euro pentru fosta fabrică Vulcan din zona Sebastian. Scopul tranzacţiei era tot dezvoltarea unui proiect de retail pe terenul de 77.000 mp ocupat de hale. În iunie 2012, NEPI a renunţat la parteneriatul pentru dezvoltarea proiectului Vic City din Bucureştii Noi şi a preluat jumătate din Vulcan. La începutul lunii septembrie a acestui an, NEPI a anunţat achiziţia integrală a terenului Vulcan, scoţându-l din ecuaţie pe Topolinski. Tranzacţia a avut loc cu câteva zile înainte ca firma canadianului să fie desemnată câştigătoare a licitaţiei de privatizare a producătorului de pompe Aversa. Michael Topolinski spune că banii primiţi de la NEPI nu au fost direcţionaţi către achiziţia Aversa şi că suma încasată de la sud-africani a fost semnificativ mai mare decât preţul la care s-a adjudecat licitaţia.

Focus pe industrie

În 11 septembrie 2013, companiile Blue Diamond Estate şi Autoplast Engineering au fost desemnate câştigătorii licitaţiei de privatizare a Aversa, producător aflat în faliment de mai bine de şapte ani. Preţul plătit: 17,3 mil. euro. Blue Diamond Estate este controlată integral de Michael Topolinski, în timp ce Autoplast este o firmă braşoveană, controlată de Octavian Tuturea, despre care Topolinski spune că produce componente de înaltă precizie pentru Dacia şi Electrolux. La o lună de la achiziţia Aversa, Blue Diamond îşi schimba obiectul principal de activitate: din cumpărare şi vânzare de bunuri imobiliare în fabricarea de pompe şi compresoare, imobiliarele devenind activitate secundară. Parteneriatul s-a cristalizat într-o nouă firmă Aversa Manufacturing, în care Topolinski participă cu banii, iar Autoplast, cu know-how. Cumpărătorii sunt obligaţi să menţină producţia în următorii trei ani.

La mai puţin de o lună de la licitaţie, Autoritatea pentru Administrarea Activelor Statului (AAAS) a contestat în instanţă vânzarea fabricii. „Aversa este o companie în care statul are mari interese şi cred că AAAS a făcut această contestaţie mai mult ca mijloc de precauţie. În mare, ei spun că ar fi trebuit respectate prevederile Codului de procedură civilă. AAAS, care era creditor al Aversa, avea posibilitatea să includă aceste reguli în caietul de sarcini, dar nu a făcut asta. Legea insolvenţei este o lege specială faţă de Codul de procedură civilă şi pe baza ei s-a derulat procesul de licitaţie. Mai sunt şi alte interpretări, cum că Autoplast şi Blue Diamond nu au experienţa necesară“, spune Raluca Năstase, partener al Biriş Goran, casa de avocatură care reprezintă interesele câştigătorului licitaţiei. Contestaţia AAAS va fi analizată de judecători în 20 februarie 2014.

Până acum, investitorul canadian a repornit producţia la Aversa, care fusese oprită în iulie, şi în două luni a strâns comenzi în valoare de 15 mil. lei. Producătorul are 30 de contracte în derulare şi negociază extinderea comenzilor la peste 30 mil. lei. A început din nouă să exporte către Rusia, iar noii proprietari se aşteaptă ca, până la finalul anului viitor, să crească numărul de salariaţi de la 240 la 300. „Suntem în discuţii acum pentru începerea exporturilor în Iran, Emiratele Arabe Unite şi Pakistan. Cu ani în urmă, exporturile reprezentau 30% din cifra de afaceri a Aversa. Ţinta noastră este ca, în următorii trei ani, să ajungem la acest nivel“, mai spune Topolinski.

Rămâne de văzut dacă povestea Aversa se va transforma într-una de succes, cum îi place lui Michael Topolinski să o numească de pe acum, şi dacă investitorul va putea să fie exemplul care să infirme vechiul proverb românesc: „Lupul îşi schimbă părul, dar năravul ba“.

Planuri de viitor

Topolinski spune că, la începutul anului viitor, va avea la dispoziţie, via Canada, un capital propriu în valoare de 60 mil. euro. Banii vor fi direcţionaţi către noi investiţii. „În 2014, vom începe să ne uităm şi la alte achiziţii pe sectorul industrial, în Bucureşti. Deocamdată, nu avem nimic în analiză. Suntem interesaţi şi de achiziţia unor terenuri mari în apropierea staţiilor de metrou, pentru retail, dar sunt dificil de găsit asemenea loturi. În următoarele şase luni am vrea să cumpărăm două terenuri, de peste 5 ha, pentru dezvoltări rezidenţiale, tot în Bucureşti. Acum suntem în negocieri avansate pentru unul dintre ele, în valoare de peste 10 mil. euro. Dacă vom încheia tranzacţiile vom începe cu dezvoltarea rezidenţială anul viitor“, menţionează Michael Topolinski.

Investitorul preconizează că lucrările de construcţie la mallul din Bucureştii Noi vor începe în primul trimestru al anului viitor, însă încă mai aşteaptă autorizaţia de construire. Prima fază a proiectului, care ar trebui să cuprindă un centru comercial cu o suprafaţă închiriabilă de 36.000 mp, necesită o investiţie de 100 mil. euro, urmând ca ulterior zona comercială să fie completată de două clădiri de birouri, care vor ridica suprafaţa la 68.000 mp şi investiţia la 170 mil. euro. Topolinski spune că 70% din suprafaţa mallului este deja închiriată şi că încă mai are înţelegerea cu Alpha Bank pentru finanţarea proiectului. Tot anul viitor, canadianul îşi propune să cumpere suprafeţe mari de teren în Kiev, pentru dezvoltarea unor proiecte de retail.

60 mil. euro este bugetul pe care Michael Topolinski îl are la dispoziție pentru investiții în 2014

MINI INTERVIU

Michael Topolinski: „Deocamdată, vom ignora potenţialul imobiliar al Aversa“

Capital: Din cauza terenului de 10 hectare pe care Aversa îşi desfăşoara activitatea la Obor şi a trecutului în zona de investiţii imobiliare pe care îl aveţi, toată lumea se aşteaptă ca ţinta să fie valoarea imobiliară a proprietăţii. Intenţionaţi să folosiţi o parte din teren pentru dezvoltări imobiliare?
Michael Topolinski: Am cumpărat Aversa în septembrie şi am fost concentraţi total asupra părții industriale. Deocamdată, ne uităm doar la componenta industrială.

Capital: Dar nu puteţi ignora potenţialul imobiliar.
M.T.: Deocamdată pot, pentru că partea imobiliară nu se schimbă. Terenul va fi tot acolo. Ceea ce contează acum este să dezvoltăm cât mai mult posibil Aversa Manufacturing.

Capital: Aţi luat în considerare mutarea producţiei în afara Bucureştiului?
M.T.: Nu. Considerăm că ar trebui construită o fabrică nouă în Bucureşti, astfel încât să putem păstra oamenii de bază pe care îi avem acum.

Capital: Cât din terenul de la Obor este ocupat de hale de producţie?
M.T.: Clădirile ocupă în acest moment peste 70% din terenul de la Obor. Sunt clădiri folosite în diferite procese ale producţiei.

Capital: Consideraţi că preţul pe care l-aţi plătit este corect pentru ceea ce aţi cumpărat?
M.T.: Da. Am urmat complet caietul de sarcini şi am caştigat pe baza a ceea ce a fost aprobat în caietul de sarcini.

Capital: Aveţi un plan de investiţii pentru extinderea producţiei Aversa?
M.T.: Suntem în etapele iniţiale ale realizării unui plan de investiţii. Ne aşteaptăm ca, până la finalul lunii februarie, să avem planul gata.

Capital: Aţi mai investit bani de la achiziţie?
M.T.: Da. Am investit în remobilarea cantinei, în vestiarele muncitorilor, în echipamente de securitate pentru angajaţi, precum şi în computere şi software.

"Acest articol a apărut în ediţia print numărul 51 a revistei Capital din săptămâna 23 – 29 decembrie 2013"