Piaţa locuinţelor se pregăteşte pentru noi scăderi de preţuri în 2009, an în care va fi dominată de deciziile cumpărătorilor. Prima reacţie a proprietarilor la valul de ieftiniri a fost reducerea ofertei de apartamente scoase la vânzare.
Preţurile vor continua să scadă anul viitor atåt pentru apartamentele noi, cåt şi pentru cele vechi. În cazul locuinţelor noi, analiştii imobiliari anticipează că media preţurilor de vånzare va coborî la 1.500 euro/mp. În condiţiile în care se aşteaptă o orientare a cumpărătorilor către apartamentele ieftine, dat fiind şi accesul dificil la credite, prima piaţă cu şanse de deblocare a tranzacţiilor este cea a locuinţelor vechi.
Comportamentul clienţilor va fi influenţat puternic anul viitor de evoluţia pieţei creditelor. O politică de creditare mai relaxată, puţin probabilă însă în prima parte a anului viitor, ar redeschide uşa tranzacţiilor, în timp ce menţinerea restricţiilor actuale sau înăsprirea lor va adånci şi mai mult declinul în care piaţa a intrat în cea de-a doua jumătate a acestui an. „Pe toate segmentele, dezvoltatorii vor trebui să-şi îmbunătăţească conceptele generale ale proiectelor, să le modifice sau să le ajusteze pentru a se plia pe caracteristicile cererii de anul viitor“, susţine Valeria Coroianu, coordonatorul departamentului rezidenţial din cadrul firmei de consultanţă imobiliară Eurometropola.
Astfel de adaptări ale ofertei nu vor opri însă tendinţa de scădere a preţurilor, atåt pentru locuinţele din imobilele vechi, cåt şi din cele noi. Ultimul raport Colliers legat de indicele preţurilor rezidenţiale a indicat o nouă reducere, cu 10%, a preţului pe metrul pătrat pentru apartamentele vechi, care a ajuns la 1.438 de euro, în vreme ce indicatorul BREI N (preţul apartamentelor noi) a rămas pe loc, la 1.900 euro/mp. O inversare a tendinţei ar putea apărea doar în condiţiile unei restrångeri drastice a ofertei. De altfel, mulţi dintre proprietarii de apartamente vechi au renunţat deja să mai våndă, atåt din cauza preţurilor mici, cåt şi a cererii foarte scăzute.
După o creştere cu peste 30% a ofertei de apartamente scoase la vånzare anul acesta, în ultimele luni, proprietarii au schimbat direcţia. Potrivit ultimul raport al portalului de intermedieri imobiliare anunţuriparticulari.ro, oferta de garsoniere a scăzut cu 42% luna trecută, în vreme ce apartamentele cu două şi trei camere scoase la vånzare s-au împuţinat cu 35%. Continuarea acestei tendinţe, cuplată cu o eventuală relaxare a creditării, ar putea readuce în atenţie apartamentele vechi. Chiar dacă nu exclude uşoare creşteri de preţ, preşedintele Asociaţiei Romåne a Agenţiilor Imobiliare, Ruxandra Cleciu, spune că „e greu de crezut că preţurile se vor întoarce pe vechile paliere de la nivelul anului trecut“.
Dificultăţi pentru dezvoltatori
Dezvoltatorii imobiliari se pregătesc pentru un an greu. Pentru a-şi vinde proiectele, vor trebui să găsească strategii noi de marketing. Nici acestea, nici soluţia provizorie a închirierii locuinţelor nevåndute nu le va permite însă, în opinia analiştilor, să evite scăderea preţurilor. „Cred că preţurile din piaţă sunt prea mari. Un nivel de 1.700 -2.000 de euro/mp nu ia deloc în calcul puterea de cumpărare a romånilor. Un preţ de 1.000-1.200 de euro ar fi mult mai adecvat, şi asta, evident, în condiţiile în care băncile îşi vor întoarce privirea către creditare“, spune Murat Kavurga, CEO al developerului Opus Land & Development, care dezvoltă, la Ştefăneştii de Jos, proiectul gigant Cosmopolis. Cel mai probabil, şi preţurile apartamentelor noi vor aluneca pe panta crizei. Se aşteaptă o scădere medie pe piaţă de maximum 20%. Astfel, de la 1.900 euro/mp, media în Bucureşti ar putea ajunge la 1.520 euro/mp, existånd şi previziuni pentru preţuri sub 1.300 euro/mp.
Selecţie după costuri
„Dacă ne raportăm strict la utilizatorii finali, low şi middle class, cea mai consistentă cerere este pentru apartamentele cu două şi trei camere. Suprafaţa medie care răspunde perfect solicitărilor acestei categorii este cuprinsă între 60 şi 100 mp, iar preţul optim pentru un metru pătrat într-un imobil nou este de 1.000 – 1.800 euro“, arată Valeria Coroianu. Alegerea depinde şi de aspectele practice: nivelul de dezvoltare al infrastructurii sau costurile de întreţinere. Aşadar, deşi există o cerere potenţială ridicată pentru locuinţele cu preţuri între 100.000 şi 120.000 de euro, deciziile de cumpărare vor merge în special către cele mai ieftine apartamente. Pentru cele nou construite, există în plus şi avantajul aplicării unei TVA de doar 5%. Dincolo de preţ, posibilitatea clienţilor de a viziona locuinţele va avantaja proiectele finalizate şi apartamentele vechi.
«Prima piaţă care se va debloca va fi cea a apartamentelor vechi, mult mai accesibilă decåt cea a imobilelor noi, în noul context al creditării.»
Irina Petrescu, partener în cadrul agenţiei imobiliare Esop
1.438 euro reprezintă preţul mediu al unui metru pătrat în apartamentele vechi din Capitală, potrivit ultimului raport Brei realizat de Colliers Internaţional
