Din acest an, tranzacţiile imobiliare între persoane juridice nu mai beneficiază de taxarea inversă în ceea ce priveşte TVA. Noua prevedere a Codului fiscal îi afectează atât pe cei care şi-au cumpărat locuinţe pe firmă, cât şi pe speculatorii imobiliari.

O creştere a finanţării proprii cu 19% pentru o achiziţie nu e chiar floare la ureche pentru unii şi să nu uităm că profitul real vine pe banii investiţi, nu pe cei obţinuţi prin credit“, declară, pentru Capital, Ilias Papageorgiadis, managing partner al companiei imobiliare More Invest International. De altfel, majoritatea clienţilor grupului elen sunt fonduri de investiţii, 56 la număr, toate interesate de achiziţii imobiliare în România şi toate afectate mai mult sau mai puţin de modificarea prevederilor din Codul fiscal.

Sorin Lăcustă, directorul departamentului de vânzări rezidenţiale al companiei imobiliare Regatta, consideră, însă, că influenţa în piaţă a reintroducerii plăţii TVA va fi neglijabilă. „Nu va provoca scumpiri, şi, deşi va putea îngreuna activitatea speculatorilor mici, marile companii de investiţii vor continua să tranzacţioneze fără probleme“. Practic, pentru un investitor, plata suplimentară a 19% din valoarea achiziţiei poate însemna diminuarea sumei folosite pentru investiţii.

Până la urmă, ce înseamnă introducerea TVA pentru tranzacţiile realizate între firme? În esenţă, n-ar trebui să însemne mare lucru pentru beneficiarii finali ai locuinţelor, aceştia fiind într-o majoritate covârşitoare persoane fizice, deci, oricum plătitori de TVA. Hotărârea de guvern poate diminua, însă, specula de pe piaţă, având în vedere faptul că multe dintre proiectele imobiliare au drept clienţi iniţiali diverşi investitori, cei mai mulţi străini, ce cumpără pe firmă. Aceştia achiziţionează imobile întregi înainte de finalizare pentru a le vinde ulterior cu profituri importante datorate, în principal, creşterilor periodice de preţuri de pe piaţă. În general, avansul pentru aceste tranzacţii este de 20-25% din preţul negociat cu dezvoltatorul, iar adăugarea unei finanţări suplimentare, de 19%, va lovi în profiturile obţinute la revânzare, chiar dacă TVA se recuperează ulterior.

Nu este exclusă o creştere a preţurilor

Recent, dezvoltatorul imobiliar israelian Adama a vândut câteva sute de apartamente din complexul rezidenţial Evocasa Armonia, din cartierul bucureştean Titan, fondului norvegian de investiţii Romania Invest, care mai deţine circa 900 de apartamente amplasate în ansambluri rezidenţiale noi. Asemănător, cam 70% din proiectul Asmita Gardens, tot din Capitală, aparţine deja unor investitori străini, iar Opus Land & Development, developerul proiectului gigant Cosmopolis din Ştefăneştii de Jos, după ce a vândut fondului britanic de investiţii Salamanca 100 de apartamente din prima fază de dezvoltare, negociază acum cu alte două vehicule de investiţii străine vânzarea unei treimi din a doua etapă de construcţie. Dovezile că sectorul rezidenţial din România este în mare măsură speculativ nu lipsesc, iar din acest punct de vedere decizia Guvernului pare a avea un rol pozitiv. Varianta negativă a refinanţării TVA apare în efectele de natură psihologică ale pieţei. „Se ştie că românii reacţionează mai hormonal şi toată această poveste ar putea duce la o creştere a preţurilor. Totuşi, având în vedere că banii cheltuiţi suplimentar se recuperează, această majorare s-ar putea să nu apară“, declară pentru Capital analistul imobiliar Radu Zilişteanu. Analiştii susţin că, în mod normal, preţurile finale nu ar trebui să fie afectate, având în vedere că TVA nu este un cost, dar sumele reale plătite vor creşte, pentru că va fi nevoie de o finanţare mai mare. Lovitura o primesc cei care îşi cumpără pe firmă sau şi-au cumpărat anul trecut, dar nu au achitat complet proprietăţile.

Cumpărătorii trebuie să aibă în vedere refinanţarea TVA pentru toate contractele încheiate începând cu 1 ianuarie 2008, cu excepţia cazului în care Parlamentul va respinge propunerile Guvernului. Însă acest lucru se va întâmpla cel mai devreme în luna martie, aşadar, cel puţin până în primăvară, TVA se plăteşte.

Marele câştigător al reintroducerii TVA

Dacă luăm în calcul tranzacţiile de anul trecut, a căror valoare a fost în jurul unui miliard de euro, statul ar putea beneficia de maximum 200 de milioane de euro de pe urma eliminării taxării inverse.
Deşi, teoretic, afectează direct doar persoanele juridice care achiziţionează apartamente noi, o eventuală creştere a preţului acestora va putea determina şi o reorientare a clienţilor către locuinţele vechi cu toate tarele lor. Şi pentru ca cercul vicios să fie închis, majorarea cererii poate cauza o nouă scumpire a acestora.

«Să nu uităm că profitul real vine pe banii investiţi, nu pe cei obţinuţi prin credit.»
Ilias Papageorgiadis, managing partner, More Invest International

AMENINŢARE

19% Refinanţarea TVA se poate dovedi o lovitură doar pentru micii investitori, ale căror posibilităţi financiare nu pot acoperi cash-flow-ul suplimentar provocat de plata acestei taxe.

LIVRĂRI ÎN 2008

Anul acesta, se vor livra pe piaţă între 3.000 şi 5.000 de locuinţe noi. Cel puţin jumătate sunt deja în posesia unor investitori şi vor reintra la vânzare în viitorul apropiat.

Proiect / Număr apartamente


Incity Residence  502
Confort Park 465
Orhideea Gardens  400
Primăvara 397
Ibiza Sol  304
Emerald Residences  279
Metropolis 273
Citadella  210
Noor 200
My Dream Residence  174
Sursa: Agenţii Imobiliare