«Prima casă» construită are finanţările blocate

„Banca analizează în prezent forma de convenţie transmisă de Fond, urmând a decide dacă se va semna această variantă sau vor fi solicitate anumite amendamente“, declara directorul Diviziei de retail a Leumi Bank, Alin Alupei, la mijlocul săptămânii trecute. „Condiţiile operaţionale (n.r.: privind finanţările pentru construcţii) urmează să fie stabilite prin noua convenţie-ca­dru, care este în prezent în faza ultimelor validări cu băncile, urmând a fi publicată în Monitorul Oficial în cel mai scurt timp“, au arătat reprezentanţii Piraeus Bank.

Împrumuturile pentru construcţia de locuinţe „de la zero“ pot fi mai mari decât cele pentru achiziţia de locuinţe vechi: maximum 66.500 de euro pentru cei care-şi construiesc singuri o casă, res­pectiv 71.250 de euro pentru familiile care se asociază câte şapte pentru a-şi ridica fiecare câte o locuinţă. Acestea sunt cele mai importante modificări  aduse în a doua parte a programului guvernamental „Prima casă“, care a fost lansat oficial în luna februarie.

Detaliile neclarificate

Varianta de lucru a convenţiei pe care băncile urmează să o semneze cu Fondul nu clarifică o serie de aspecte referitoare la procedura-standard de derulare a împrumuturilor garantate de stat, destinate  finanţării construcţiei de locuinţe.

În cazul creditelor ipotecare standard acordate pentru construcţia de case, procedurile sunt mult mai stufoase decât în cazul celor destinate achiziţiei de locuinţe. Când finanţează ridicarea de construcţii noi, băncile eliberează banii în tranşe, pe măsură ce se achiziţionează materialele necesare sau se finalizează anumite stadii de ridicare a viitorului imobil. Totodată, instituţiile de credit,  prin normele interne, impun limitări referitoare la numărul şi valoarea tranşelor de bani eliberate. În plus, unele credite ipotecare standard permit şi ridicarea de case în regie proprie. În cazul creditelor garantate de stat, acest lucru nu va fi posibil, contractanţii împrumuturilor fiind obligaţi să lucreze cu firme de construcţii.

Varianta de lucru a convenţiei-cadru înaintată băncilor de către FNGCIMM nu conţine nicio prevedere referitoare la numărul tranşelor de bani care pot fi eliberate şi nici la valoarea minimă a acestora. Suplimentar, convenţia-cadru propusă de Fond băncilor mai are şi alte scăpări. De exemplu, reprezentanţii Leumi afirmă că aceasta prevede că tragerile din credit aferente executării diferitelor stadii de lucrări vor trebui confirmate de către evaluatorul agreat de finanţator „dacă este cazul“, fără a preciza detalii concrete. Convenţia pe care o vor semna băncile poate conţine şi astfel de amănunte sau acestea pot fi reglementate prin normele interne ale fiecărei instituţii.

Majoritatea băncilor participante la program îşi informează potenţialii clienţi că nu pot contracta împrumuturi pentru construirea de locuinţe, însă angajaţii Piraeus îi încurajează să depună actele pentru acest tip de credite. „Reglementările deja în vigoare aferente programului «Prima Casă» stabilesc  cadrul pentru acordarea finanţărilor pentru construcţii, fapt care ne permite să oferim informaţiile necesare şi să colectăm chiar documentele de la clienţii care doresc acest tip de finanţare“, explică oficialii Piraeus. În interpretarea acestora,  tranşele din creditul aprobat urmează să fie eliberate ţinând cont de specificaţiile referitoare la construcţie din proiectul tehnic şi din contractul de antrepriză.

Totodată, reprezentanţii băncii elene afirmă că finalizarea unei etape de construcţii urmează să fie constatată prin evaluările făcute la finalizarea fiecărui stadiu de către un evaluator agreat de instituţia de credit şi pe baza situaţiilor de lucrări prezentate de firma de construcţii angajată de viitorul proprietar al imobilului. În privinţa numărului de tranşe şi a valorii acestora, oficialii Piraeus afirmă că nu sunt limitări şi nici nu consideră că acest lucru ar reprezenta o problemă.

Aprobări greoaie

Creditele „Prima casă“ se obţin mai greu decât ipotecarele standard, procesul de acordare durând mai mult deoarece trebuie obţinută garanţia statului de la FNGCIMM.  Reprezentanţii Millennium Bank afirmă că împrumuturile pot fi primite în 10-11 zile lucrătoare din momentul depunerii dosarului complet. În schimb, la Emporiki, aprobarea creditului vine în 20-30 de zile. Şi reprezentanţii Raiffeisen Bank afirmă că sunt necesare 20-25 de zile lucrătoare pentru aprobare, iar întârzierile au fost provocate de absenţa sau lipsa de acurateţe a documentelor solicitate privind garanţia, dar şi a timpilor de aşteptare la FNGCIMM. Există însă posibilitatea ca tipul de acordare să se scurteze. „Odată cu ultimele modificări legislative, s-a creat o platformă electronică ce va fi folosită pentru transmiterea de documente de la bancă la Fond, în comparaţie cu curieratul folosit până acum“, declară managerul departamentului credite garantate pentru persoane fizice, Mihai Simionescu. Platforma va reduce perioada de acordare a tuturor creditelor garantate de stat.

Depunerea unui dosar complet este cheia prin care clienţii se asigură că obţin creditul cât mai repede cu putinţă. „În medie, timpul alocat pentru acordarea unui credit Prima Casă este de aproximativ trei săptămâni“, în funcţie de corectitudinea şi complexitatea documentelor prezentate de client, declară directorul pe retail banking&bancassurance  al Garanti Bank, Okan Yurtsever. La această bancă, analiza eligibilităţii clientului durează în medie cinci zile. Clienţilor li se recomandă ca termenul de plată prevăzut în antecontract să fie mai lung (peste cel de 30 de zile folosit uzual), având în vedere că fluxul este mai complex decât la creditele standard. De asemenea, clienţii trebuie să fie atenţi la termenul de valabilitate al documentelor depuse, cum ar fi extrasul de Carte Funciară. „Când se prezintă la bancă pentru a solicita un credit „Prima Casă“, aceştia trebuie să fi găsit deja un imobil care să fie intabulat şi cu cadastru“, mai spune oficialul Garanti.

Dacă garanţia statului se obţine  destul de greu, într-o săptămână sau două, aceste credite nu sunt mult mai ieftine decât cele standard: costul total poate fi mai mic cu 1,6 puncte în cazul Raiffeisen, BRD, respectiv cu două puncte procentuale în cazul OTP Bank, la finanţările în euro.

700 milioane de euro este valoarea totală a garanţiilor pentru credite în programul „Prima casă“, ce pot fi acordate în acest an

Reglementări construcţii

- 18 luni este perioada în care trebuie ridicată locuinţa finanţată printr-un credit „Prima casă“

- 12 luni este perioada maximă cu care poate fi prelungită perioada de construcţie a locuinţei

- Creditele se acordă celor care deţin deja terenul pe care urmează să fie ridicat imobilul.

Condiţii „Prima casă“

- 5% este avansul minim de care trebuie să dispună contractantul unui credit garantat de stat;

- 3 rate de dobândă trebuie depuse la banca finanţatoare într-un depozit care nu poate fi „spart“ înainte de rambursarea integrală a împrumutului;

- 57.000 de euro este creditul maxim ce poate fi luat pentru achiziţia unei locuinţe vechi;

- 66.500 de euro este finanţarea maximă pentru construirea unei locuinţe sau pentru achiziţia uneia care este în curs de execuţie;

- 71.250 de euro este împrumutul maxim pentru familiile care se asociază câte şapte pentru a-şi construi locuinţe individuale.