Investitorii imobiliari: «Vom vedea în curând primele malluri executate de bănci»

Proprietarii centrelor comerciale au început să îşi recunoască slăbiciunile şi încearcă acum să schimbe macazul. „Am ajuns în momentul în care sunt anumite centre care merg mai bine, altele care merg mai puţin bine sau mai deloc. City Mall face parte din categoria a doua, şi asta este consecinţa faptului că în zonă s-au dezvoltat foarte multe astfel de unităţi“, a declarat Mihai Agaficioaia, directorul general al City Mall.

APN/UKA European Retail Trust, proprietarul mallului din zona Pieptănari, a încasat anul trecut, din închirierea centrului, circa 3,5 milioane de euro, mai puţin cu 53% decât în 2008, iar valoarea imobilului s-a redus cu 36% din luna iunie a anului trecut, când era evaluat la 51,6 milioane de euro. Scăderea veniturilor este explicată prin creşterea spaţiilor libere, prin concesiile acordate la închiriere, dar şi prin amplificarea concurenţei pe piaţa bucureşteană de profil. Gradul de ocupare al City Mall este de 80%, la o suprafaţă închiriabilă de 19.000 mp. Mallul este vizitat zilnic de 12.500 de bucureşteni. În zona de sud a Bucureştiului sunt amplasate centrele comerciale City Mall, Liberty Center, Vitantis, Grand Arena şi Sun Plaza.

„Concentrarea pe zona de sud s-a făcut pe baza unor studii de piaţă, care arătau în primul rând densitatea populaţiei. Terenurile erau mai ieftine faţă de zona de nord sau centru. Toate acestea, corelate cu creşterea economică, au determinat investitorii să dezvolte în zona de sud. Dacă analizăm centrele comerciale de aici şi din perspectiva suprafeţei, am putea spune că sunt anumite proiecte supradimensionate. Acestea au reuşit să închirieze o anumită parte din suprafaţă, însă la un moment dat s-au oprit, pentru că retailerii nu au considerat zona oportună“, menţionează Agaficioaia.

Un asemenea caz este mallul Grand Arena, deschis în urmă cu un an în zona Berceni. Un sfert din centrul comercial este gol, şi recent 25 de retaileri au decis să rezilieze unilateral contractele de închiriere, pe motiv ca centrul nu îndeplineşte principalele funcţii pentru care a fost construit. Lipsa chiriaşilor a determinat proprietarii, familia Harfi, să amenajeze la etajul mallului o pistă de karting.  Centrul comercial a pornit cu stângul încă de la lansare, când au fost deschise doar 80 de magazine din totalul de 180 anunţate. Suprafaţa închiriabilă a mallului este de 50.000 mp şi are ca ancoră hipermarketul Carrefour.

Magazine de cartier

„Toate centrele din Bucureşti sunt, neoficial, de proximitate, întrucât marea lor majoritate oferă acelaşi mix de chiriaşi. În fapt, dacă atât retailerii, cât şi dezvoltatorii ar înţelege că trebuie optimizat mixul de produse şi servicii oferit în funcţie de localizarea centrului şi a segmentului de public-ţintă, atunci am putea vorbi cu adevărat de poziţionare pe piaţă. În momentul de faţă, un retailer de fashion sau un hipermarket va oferi aceleaşi produse şi servicii, indiferent că sunt în Vitan, Cotroceni sau Băneasa, fapt ce diluează numărul de vizitatori şi cumpărători prezenţi în toate aceste proiecte“, explică George Teleman, partner în cadrul Equest Investments, proprietarul Vitantis Shopping Center.

Centrul comercial din Vitan, cu o suprafaţă închiriabilă de 34.219 mp, a pierdut de la deschidere şi până acum circa 20 de magazine, majoritatea fiind cazuri de insolvenţă, precum Ultra Pro, Lee Cooper, Erros, Siltex sau Sarabanda/Alabala. În prezent, 7% din spaţiile Vitantis sunt goale, însă ţinta proprietarilor este să le închirieze până la sfârşitul anului. Până acum, Equest a reuşit să atragă retailerul de mobilă Casa Rusu, pe o suprafaţă de 3.800 mp, şi negociază cu o nouă ancoră preluarea unui spaţiu de 2.700 – 3.000 mp. Centrul comercial este vizitat zilnic de 12.000 de oameni, însă Teleman estimează o scădere a acestui număr cu 10%-15% în primul semestru.

În procesul de reducere a chiriilor, proprietarii Vitantis au implementat jocul „Roata norocului“, prin care orice client poate câştiga un bon valoric ce poate fi cheltuit în magazinele din proiect, aceste vouchere fiind compensate cu o parte din chirie. „Astfel, am reuşit să transformăm reducerile de chirie clasice, care reprezentau până la urmă o pierdere de venit pentru noi şi o reducere temporară de costuri pentru chiriaş, într-un instrument care atrage mai mulţi clienţi şi impulsionează astfel rata de conversie şi cifra de afaceri a chiriaşilor care participă la această campanie“, a subliniat Teleman.

Potrivit Cushman & Wakefield, nivelul chiriilor cerute pentru centrele comerciale din România se situează în jurul a 500-700 euro/mp/an, comparabile cu cele din Cehia (550-850 euro/mp/an), Danemarca (450-600), Italia (600-750) sau Suedia (500-700).

Retaileri forţaţi să se extindă

Nici mallul Liberty Center din zona Progresului nu stă mai bine, deşi proprietarii lui sunt mai optimişti. Proiectul are circa 7 procente neînchiriate din totalul de 25.000 de mp, în mare parte din cauza restrângerii activităţii retailerilor.

„Suntem în permanenţă în negocieri pentru închirierea spaţiilor disponibile, însă nu putem estima o perioadă de timp până când vom închiria aceste spaţii. Cert este că mallul suscită interes din partea potenţialilor chiriaşi, ceea ce s-a văzut şi în deschiderea unor spaţii noi de curând, cum ar fi spaţiul de joacă şi panoul de escaladă de la etajul al doilea, dar şi deschiderea noului magazin TCM“, a spus Marius Barbu, retail development director în cadrul Mivan Development, proprietarii centrului. Proiectul din Rahova are zilnic un trafic de 18.500 de vizitatori.

Campania de investiţii derulată de dezvoltatorii imobiliari a ridicat stocul de spaţii de retail din Bucureşti la nivelul de 270 mp la mia de locuitori, forţând reţelele de retail să se extindă peste puterile lor. „Această extindere a însemnat noi investiţii, şi criza i-a prins cu investiţia făcută, cu o reţea mare de magazine, peste care s-a suprapus o scădere a vânzărilor. De aici a apărut problema: mai puţine magazine în anumite centre comerciale, mai puţini retaileri dispuşi să ocupe aceste spaţii rămase goale. A fost ca un efect de domino. Centrele comerciale au avut la sfârşit de suferit“, comentează directorul City Mall. Potrivit acestuia, chiar dacă impactul real al numărului mare de malluri asupra pieţei este greu de cuantificat, fără a lua în considerare şi criza economică, este clar că a fost o dezvoltare supradimensionată.

„În condiţiile în care veniturile populaţiei din sudul Bucureştiului sunt mai mici decât în alte zone, este normal ca proprietarii să negocieze închirierea spaţiilor disponibile cu retaileri care comercializează produse mai accesibile. Cererea din partea retailerilor este mai scăzută, aceştia fiind atenţi la fiecare detaliu. Au un set de condiţii mai dure faţă de anii trecuţi, şi piaţa le dă posibilitatea să fie mai restrictivi. E mai greu de negociat, chiar dacă este o zonă bună“, subliniază Monica Barbu, vicepreşedintele companiei de consultanţă imobiliară The Advisers Knight Frank.

Malluri date «pe gratis»

În condiţiile unei pieţe defavorabile comerţului cu îmbrăcăminte şi a numeroase spaţii comerciale ce nu îşi găsesc chiriaşi, se pune întrebarea când va apărea primul faliment de mall în Bucureşti. Proprietarii chestionaţi de Capital sunt de părere că centrele comerciale aflate în situaţii dificile vor găsi variante de supravieţuire, chiar şi prin transformarea proiectului într-o „piaţă“ de tipul complexului Dragonul Roşu din Colentina.

„Cred că vom vedea proiecte care fie vor ajunge în default cu banca finanţatoare, putând fi executate de aceasta, fie vor fi scoase pe piaţă la un preţ foarte mic, devenind, astfel, «distressed assests», poate chiar gratis, dar cu preluarea creditului bancar. Din punctul meu de vedere, sunt în mare pericol centrele care se bazează pe foarte multe unităţi mici sau medii de fashion, domeniu care a fost grav afectat de situaţia economică“, susţine Teleman. El consideră că, pentru a supravieţui, ar fi nevoie de o reorientare către ancore care să securizeze cel puţin 50%-60% din chiria totală facturată. Ideal, în varianta lui Teleman, ar fi ca primii 7-10 chiriaşi ca mărime să aducă cel puţin 50% din venitul total al unui proiect.