Specialiştii estimează că suprafaţa de spaţii de birouri neocupată va creşte până la sfârşitul anului la 350.000 mp, ridicând gradul de neocupare la 19%, cel mai mare din istoria pieţei imobiliare româneşti.
Iniţial, lipsa cererii, care trenează de aproape doi ani, a determinat proprietarii de birouri să aplice reduceri drastice ale chiriilor practicate în anii de vârf ai pieţei imobiliare. Valorile avansate în prima parte a acestui an sunt în scădere cu 15%-25% faţă de primul trimestru din 2009. O altă motivaţie a reducerii chiriilor este fenomenul subînchirierilor.
„Din cauza condiţiilor curente de pe piaţă, când rata medie de neocupare a clădirilor de birouri este la 18%-19%, proprietarii sunt din ce în ce mai flexibili şi dispuşi să ofere diferite stimulente pentru a atrage potenţialii chiriaşi. Între acestea, lunile gratuite sunt cea mai populară tehnică, ele variind între trei şi patru, dar putând ajunge şi la şase luni, în funcţie de suprafaţa solicitată şi de durata contractului. Alte stimulente sunt plata costurilor de relocare, contribuţia la costurile de partiţionare sau acoperirea totală a acestora, locuri de parcare gratuite etc.“, a explicat Monica Vasile, consultant senior al departamentului de birouri din cadrul DTZ Echinox.
Oportunitate pentru firmele de apartament
În aceste condiţii, piaţa începe să identifice începutul unui nou fenomen. Firmele cu sediul stabilit într-un apartament au acum posibilitatea de a-şi muta activitatea într-o clădire de birouri cu chirie comparabilă. Bineînţeles că nu trebuie ignorat costul lunar cu întreţinerea, care variază între 2,5 şi 3 euro/mp, mult peste cel întâlnit în cazul unui apartament situat într-un bloc vechi.
Costul de închiriere al unui apartament cu trei sau patru camere, cu o suprafaţă de 150-180 mp, în zone precum Băneasa, Cişmigiu, Unirii sau Victoriei, variază între 1.200 şi 1.500 de euro lunar. Chirii comparabile, de 8-10 euro/mp, pot fi găsite în clădirile de birouri de clasa B, situate în principal în zone semicentrale. Asemenea exemple sunt imobilele Twin Towers Barba Center sau North Center din Pipera, Tati Center din zona 13 Septembrie sau Sitraco Center din Unirii.
„Problema relocării unor firme cu sediu de apartament în clădiri de birouri a început să fie abordată, însă procesul este destul de dificil. Aceste firme au închiriate spaţii de 50-100 mp şi e destul de complicat să împarţi un etaj de mii de metri pătraţi dintr-o clădire de birouri în suprafeţe atât de mici. Totuşi, se găsesc chirii comparabile, la nivelul 8-10 euro/mp, între un apartament şi o clădire de birouri de clasa B. Aici trebuie luat în calcul şi faptul că, în cazul unui imobil de birouri, sunt şi costuri de întreţinere mai mari decât în cazul unui apartament“, menţionează Răzvan Gheorghe, managing director al Cushman & Wakefield România.
Reprezentanţii DTZ Echinox sunt mai sceptici în privinţa acestui val şi consideră că nu se pot compara încă sediile din apartamente cu imobilele de birouri. Monica Vasile susţine că ele diferă semnificativ din perspectiva termenilor comerciali şi a dotărilor tehnice.
„Este o percepţie greşită în piaţă cu privire la gradul de neocupare, pentru că se generalizează cazul unei zone cu probleme, cum este Pipera. Chiriile nu au scăzut atât de mult nici în zonele cu probleme astfel încât să atragă IMM-urile“, subliniază Bogdan Georgescu, managing partner în cadrul Colliers International.
Cazul Pipera
În zona Pipera există cea mai mare concentrare de clădiri de birouri din Bucureşti şi din împrejurimi. Pe o suprafaţă de 2,5 km pătraţi s-a construit o treime din stocul total de spaţii de birouri al Capitalei. Potrivit ultimelor date raportate de companiile de consultanţă imobiliară, 340.000 mp reprezintă proiecte deja finalizate, iar 195.000 mp se află în diferite stadii de execuţie.
Jumătate din aceste imobile sunt goale, iar proprietarii se luptă lunar cu ratele ce trebuie returnate la băncile care au finanţat aceste dezvoltări. Proprietarii din această zonă trebuie să ţină piept şi concurenţei din partea celor care deţin spaţii de birouri în zone precum Barbu Văcărescu şi Floreasca, de unde există un acces mai facil la zona centrală a Bucureştiului şi unde se negociază chirii mai flexibile.
„S-a întâmplat un fenomen interesant: multe companii care au venit aici (Eka Business Center IV) s-au relocat în principal din zona Pipera-Tunari. Clienţii erau nemulţumiţi de trafic, dar aveau şi alte probleme“, a comentat Emil Pop, preşedintele companiei de dezvoltare imobiliară Eka Investment Group, care mai are două luni până la finalizarea clădirii de birouri de pe strada Nicolae Caramfil nr. 87. Imobilul, cu o arie construită de 4.000 mp, este preînchiriat în proporţie de 70%, chiria medie fiind de 16 euro/mp.
Proprietarii loviţi şi de yielduri în creştere
Randamentele investiţionale (yieldurile) pentru proprietăţile de clasa A au crescut de la 8,5%, în primele trei luni din 2009, până la aproximativ 9% în perioada corespunzătoare a acestui an, după ce pe parcursul anului trecut au avut o tendinţă de creştere până la un nivel de 9,5%. Yieldurile în creştere se traduc printr-un preţ scăzut obţinut de vânzător şi o perioadă de recuperare a investiţiei mai scurtă pentru cumpărător.
Stocul total de spaţii de birouri estimat a fi livrat în 2010 este de circa 288.000 mp închiriabili. Principalele clădiri de birouri având termen de livrare estimat pentru 2010 sunt Platinum Business & Convention Center – 55.000 mp închiriabili, Avrig Business Center – 29.650 mp, Swan Office Park (faza 1) – 21.695 mp, Lakeview – 19.700 mp şi Nusco Tower – 17.000 mp.
„La Platinum Business and Convention Center s-a închiriat 25% din spaţiu. Chiria medie este de 17-18 euro/mp. Nu ne îngrijorează gradul mic de ocupare, pentru că mai avem timp până la finalizare şi sperăm să închiriem restul spaţiului. Oricum, Willbrook şi-a făcut un plan de risc pe trei ani şi suntem conştienţi că piaţa nu lucrează în favoarea nimănui“, a spus Daiana Voicu, managing director Willbrook Management, compania care dezvoltă imobilul de birouri situat pe DN1. Potrivit analizelor DTZ Echinox, gradul de neocupare va reveni, în următorii doi ani, la 8%, în condiţiile în care stocul de birouri ce urmează a fi livrat scade treptat. Dacă pentru acest an este programată livrarea a 288.000 mp, pentru anul viitor suprafaţa este redusă la 135.000 mp, iar pentru 2012, nivelul estimat este de 152.000 mp.
Problema relocării unor firme cu sediu de apartament în clădiri de birouri a început să fie abordată, însă procesul este destul de dificil.
Răzvan Gheorghe, managing director Cushman & Wakefield România
Zecile de hectare de spaţii de birouri libere din Bucureşti generează, anual, o gaură de 55 de milioane de euro în bugetul proprietarilor.......
SI??? multi au gaura in buzunare si nu au ce sa-i dea copiilor de mincare ... si ii intereseaza pe acesti proprietari????
Scaderile de preturi ii pun intr-o postura urata pe imobiliarii mincinosi.
Toate povestile, ppt-urile si studiile lor sunt mincinoase.
Sub tonele de randuri scrise au incercat sa ascunda adevarata realitate romaneasca.
Cei care i-au platit nu sunt deloc bucurosi sa vada ca vor pierde banii investiti in betoane fara valoare.
Un pic de rabadare si veti vedea.
Preturile spatiilor de birouri vor scadea in curand.
Deocamdata nu se spune ca extrem de multe spatii stau goale pentru ca imobiliarii i-au pacalit pe proprietari ametindu-i cu chirii enorme.
Nu sunt Nostradamus dar pariez ca in 2 ani preturile la clasa A va cobori sub 5 iar B sub 3.
Nu sunt povesti, sunt realitati care se vor intampla.
Deja in Europa se inchiriaza spatii sub 1euro/mp.
Nu sunt povesti, sunt realitati, trebuie doar sa cautati.
Yielduri... pfff... Sa va vad daca stiti sa cautati termenul si in limba voastra, care o fi aceea...
E absolut normal ce se intampla. Si stati asa, sa mai treaca...
Au turnat o tona de birouri pe un camp fara nici un acces. Singurul drum are 1 banda pe sens si mai trece si peste calea ferata care tine blocate 100 de masini ca sa treaca o locomotiva fara vagoane :).
Si ca si cum asta n-ar fi fost de ajuns tot pe banda aia se inghesuie si cei care locuiesc in zona in megaansablurile rezidentiale de cate 1000 de case din carton (ma rog OSB).
Ar mai fi de spus dar m-am plictisit, si mai e si frustrant ca nu o sa se schimbe nimic in privinta asta decat poate in rau ... adica si mai multe birouri si mai multe case si tot 1 banda pe sens
Vom ajunge ca in Polonia unde acum 3 ani aveau un maxim de 60% ocupat din tot ce construisera. Asa va fi si la noi, daca nu deja este.
PS Pentru cei de la Ca pi tal, mai iesiti pe strada si vedeti carealitatea strazii e alta decit ce prezentati voi.
Auzi, cica "e destul de complicat să împarţi un etaj de mii de metri pătraţi dintr-o clădire de birouri în suprafeţe atât de mici."
Numai la noi poate fi atat de complicat. In Vest, niste pereti falsi si usi se instaleaza intr-o zi, cel mult o saptamana. Nu poate dura mai mult de o luna cu tot cu cabluri de tel, internet, servere.
Inca e bine...auzi aici, proprietarii de spatii de birouri se plang findca gradul de NEocupare a ajuns la 19%..cica nici cei mai pesimisti analisti nu anticipau asa ceva...Analisti d-astia de mananca rahatel cu polonicul pentru un pumn de euroi, care fac din alb negru si din negru alb pentru orice spaga primita de la vreun dezvoltator d-asta hulpav. Mai bajeti e inca bine...sa vedeti dezastru cand va fi gradul de ocupare de 19%!!!! Tara asta e de 2 ani mult mai rau decat Grecia. Traim numai pe datorie, nu producem nimic, suntem guvernati de o sleahta de mafioti si escroci incompetenti plus sute de parlamentari - porci imbuibati si penali - ehehee, viitorul suna bine!
In Elvetia pentru un spatiu de birou clasa A platesti chirie incepand de la 10-11 EUR/MP inclusiv costuri. La noi dublu !!! Cand o sa isi reduca proprietarii din pretentii atunci mai vorbim. Pana atunci nu au decat sa macane.
De cand Pipera e zona semicentrala?
Cand veti intelege ca Pipera = camp?
a birouri??care industrie?care firme??na avem nimic...dar avem birouri.economia e la pamant si voi vreti pe wall street.
Ha,ha, ha......isi da cu parerea Diana Voicu care s-a apucat acum 5ani sa faca 200 de case in ansamblul Oxford Gardens si pe care nu a reusit sa-l termine nici in ziua de azi, mai mult decat atat nici nu stiu daca a reusit sa vanda complet vreo casa, ca sa nu mai zic ca preturile cerute raportat la ziua de azi sunt exorbitante. Poate faceti un reportaj despre asta. Iar la Willbrook nu sunt engleji ci americani increngati cu romani, binenteles cu radacini din Israel.
Graficul "indicatori ai pietei de birouri" e cel mai cretin lucru văzut recent. Cum extrapolati voi o curba cu panta in sens opus tendintei ?
Si nu m-as reloca in asa ceva decat daca intretinerea si celelalte cheltuieli cu utilitatile ar fi comparabile cu ceea ce am acum si daca locatia ar fi usor accesibila, cu metroul, pentru oricine (client sau angajat).
corect!
dar lacomia e sora cu prostia. Mare parte din proprietari o vor lua in mana festiv si se vor trezi cand bancile le vor executa proprietatile.
Apoi vor aplica zicala "da-i romanului mintea cea de pe urma".
ca o sa "iasa" o lege care obliga firmele de aptm sa se mute doar in cladiri de birouri. la ce foame au astia, ma mir ca nu e lege deja.
nu e nici un faliment! trebuie sa scada preturile , sa isi compartimenteze spatiile la dimensiuni mai mici si sa rescadenteze creditele!
FALIMENTUL E A VOSTRU TAICA