Evaluarea proprietăţilor în vremuri tulburi
Autor:
Filip Stoica Duminică, 01 August 2010 1 vizualizare 19 comentarii
Faptul că acum suntem în criză nu înseamnă că acest portofoliu imobiliar va scădea atât de mult în timp.
Zilnic citim ştiri despre cât au scăzut preţurile proprietăţilor, cum băncile execută silit persoanele care nu mai pot plăti creditele sau cât de scumpe sunt aceste credite. Insolvenţele din imobiliare, capcanele întâmpinate de clienţi la achiziţionarea unor case şi hotărârile Guvernului din ultimul timp cu privire la creşterea taxelor şi a impozitelor afecteaz
Faptul că acum suntem în criză nu înseamnă că acest portofoliu imobiliar va scădea atât de mult în timp.
Zilnic citim ştiri despre cât au scăzut preţurile proprietăţilor, cum băncile execută silit persoanele care nu mai pot plăti creditele sau cât de scumpe sunt aceste credite. Insolvenţele din imobiliare, capcanele întâmpinate de clienţi la achiziţionarea unor case şi hotărârile Guvernului din ultimul timp cu privire la creşterea taxelor şi a impozitelor afectează semnificativ piaţa imobiliară. Ce se întâmplă de fapt? Lumea şi-a pierdut încrederea, a intrat în panică. Piaţa imobiliară se confruntă cu o frecvenţă în scădere abruptă a numărului tranzacţiilor, cu majorarea dobânzilor la credite şi îngreunarea accesului la finanţare, cu deprecierea leului în raport cu monedele în care au fost contractate unele credite sau cu creşterea decalajului dintre ofertele din piaţă şi preţurile reale de tranzacţionare. Creşterea şomajului şi scăderea salariilor completează „lista neagră“. Evaluatorul trebuie să ţină cont de toate variabilele pentru a estima cât mai credibil valoarea de piaţă a unei proprietăţi în aceste circumstanţe. Sunt convins, însă, că acest blocaj economic nu va dura la infinit. Pe termen lung, problema nu este atât de gravă. Atât creditele ipotecare, cât şi garanţiile lor sunt pe termen lung. Iar faptul că acum suntem în criză nu înseamnă că acest portofoliu imobiliar va scădea atât de mult în timp. Sigur că putem vorbi despre garanţii supraevaluate sau subevaluate, dar acestea sunt cazuri particulare.
Ce-i drept, procesul de evaluare este mult îngreunat, iar raţionamentul şi judecata evaluatorilor sunt solicitate la maximum, pentru că evidenţele faptice privind tranzacţionarea unor proprietăţi comparabile lipsesc sau sunt extrem de reduse. Analiza informaţiilor specifice (cost şi depreciere, venituri şi cheltuieli, rata de capitalizare, utilizarea proprietăţii etc.), precum şi analiza ofertei concurenţiale şi a cererii pe piaţa proprietăţii imobiliare evaluate (inventarul proprietăţilor comparabile, tranzacţii şi oferte, spaţii neocupate şi construcţii noi etc.) trebuie realizate cu rigurozitate. Analiza ofertei concurenţiale şi a cererii trebuie să se facă atât la data evaluării, cât şi pe anumite intervale de timp, pentru identificarea tendinţelor recente ale pieţei.
Standardele de evaluare sunt foarte importante în această perioadă, ele oferă specialiştilor referinţe de bază pentru aplicarea metodelor şi tehnicilor de evaluare în funcţie de natura proprietăţii şi scopul evaluării. În condiţiile unei pieţe instabile, se impune un accent şi mai mare pe informaţia oficială veridică (contracte de vânzare-cumpărare, procese-verbale de adjudecare etc.). Utilizarea corecţiilor legate de „ofertă“ vs. „tranzacţie“ trebuie să ia în calcul această perioadă de piaţă instabilă, şi nu cea anterioară, de piaţă stabilă şi activă, caracteristică anului 2007 sau primei jumătăţi a lui 2008. O piaţă instabilă este, de obicei, o piaţă a cumpărătorilor, iar evaluatorii trebuie să sesizeze situaţia de fapt, să adapteze conţinutul lucrărilor la acest tip de piaţă şi să comunice în raportul de evaluare caracteristicile sale.
Filip Stoica este preşedintele Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din România
Idiotii din politica au distrus industria RENTABILA- numai un prost poate spune altceva-falimentata pe hartie ,de ei pt ca sa construiasca cartiere rezidentiale!!..Acum asteapta taxe si impozite pe mica industrie!!.Nebuni de legat!!.Am ajuns tara condusa de hoti si prosti cu carnet...de partid.De fapt ,la partid,tot din acestia erau si inainte.Doar ca atunci nu-i lua nimeni in seama pe ei ,activistii!!
Ideea cu evaluarea este are in spate un fel de obsesie generala de a pune pe orice o valoare in bani in orice moment. Presupunem ca pentru orice bun sau imobil in cazul asta, o valoare in bani “corecta” exista in permanenta, asa, intr-un spatiu abstract, iar cineva trebuie sa o scoata de acolo si sa o bage in contabilitate, cu metode si calcule super sofisticate si evaluatori profesionisti, daca nu se da batuta alftel. Singurul lucru concret care se poate spune este ca ai un pret bid X valabil pentru cantitatea Y, daca il ai, si la vel, o oferta de pret pentru o cantitate determinata. Daca nu-l ai nici pe ala, nu stiu cu ce te paote ajuta vreun calcul savant. Iar generalizarea este o aberatie logica. Sa spui ca toate bunurile asemanatoare au valoare de piata egala cu bidul ala e o fantezie, pt ca pretul ala e valabil doar pentru o cantitate determinata. Tot evaluand si re-evaluand, apar si dispar cu fiecare criza zeci de trilioane de euro de “valoari de piata” din imobile, terenuri si active financiare (prin comparatie, uraganul Catrina a produs distrugeri de cateva miliarde doar). Ar trebui sa o lasam mai usor cu evaluarile pe hartie, ca si asa nu prea au multa logica, si sa fim mai atenti la incasari efective, vanzari, cheltuieli etc.
In Romania nu exista nici macar cerere insolvabila, ca sa nu mai vorbim de cea solvabila.
Motivele?
1. In tara mai sunt vreo 18 milioane. Criza si managementul dezastruos al tarii vor impinge la exil inca vreo 2-3 milioane in urmatorii ani. Intr-o Romanie de 15 milioane de locuitori nimeni nu va mai avea nevoie de case.
2. Salariul mediu este de 300 de Euro lunar.
3. Romanii locuiesc in proportie de 96% in case aflate in proprietatea lor sau a familiei lor.
Asa ca sportul national din anii 2003-2008 (specula imobiliara) nu va mai reveni niciodata pe meleagurile mioritice, din lipsa de participanti. Nu pot exista boom-uri imobiliare intr-o societate aflata pe cale de disparitie.
Asa-i!
exista scapare:
le paseaza speculatorii intre ei.
vor aparea schimburile temporare ca sa schimbe peisajul.
Foarte bine ai pus punctele pe i.
Este adevarat ca piata face pretul, dar sa ne raportam totusi la pretul de cost al unui apartament nou. Astfel un apartament nou de 60mp cu trenul aferent, intr-o zona medie din Timisoara cu toate utilitatile , cheltuieli de proiectare, comision constructor, valoreaza la pretul de acum 39.000 euro (aprox), respectiv atit ar trebuie sa cpste daca terenul ar fi achizitionat la pretul de acum in timp ce in aceeasi zona un apartament vechi de aceesi dimensiune, uzat timp de 40 de ani costa 42000 euro. Rezulta ca piata poate duce spre infinit un pret nerealist..dar nu la infinit....caci in Romania sunt foarte multi proprietari, in comparatie cu alte tari care detin mai multe proprietati..nu ma refer la tineri care sunt doritori de achizitii...ci la pensionari care au 3 apartament si o casa la tara..un numar mare dupa statistici . Stim toti cum a decurs improprietarirea pe vremea raposatului. In plus , in anul 2000 cistigam 400 dolari pe luna si gaseai o garsionera buna cu 7000marci (alimetele erau mai ieftine ce-i drept) iar acum cistig 500 dolari pe luna si o garsoniera e 30000 euro!
pretul real al imobiliarelor ar trebui sa fie cuplat la puterea de cumparare, venitul real al populatiei, atunci nu ar mai fi nici un ambuteiaj in tranzactii.
Daca in Germania un m2 UTIL ( suprafata utila de locuit intr-o constructie noua de locuinte, in oras, comfort mediu), fara casa scarii, loc de gunoaie, pivnite, etc. costa cam cat un salariu mediu pe economie, adica ca. 1400 de euro, in Romania ar trebui sa coste 300 de euro, numai ca romanii vor profit de 150%, nemtii se multumesc cu 16% si reinvestesc castigul, nu-si iau banii si se duc pe Coasta de Azur.
In Germania si Austria pretul per litrul de carburant este asemanator cu Romania . Nu se poate face legatura intre pretul constructiei per mp si venitul lunar. Poate fi mai scazut acest pret de valoarea initiala a terenului si de pretul fortei de munca. In Romania materialele de constructie sunt echivalente ca pret cu Germania. Asa ca nu cred ca vom avea niste preturi reduse direct proportional cu diferenta dintre salariile medii/minime dintre cele doua state.
In toata afacerea cu evaluarea (pe bune, nu la comanda) SINGURA necunoscuta este pretul terenului.
Restul se cunoaste precis: caramida, betonul, fierul, manopera, sticla, furnitura etc.
Deci, degeaba se screme nenea de mai sus sa ne spuna cat de greu ii este lui sa evalueze o proprietate, gargara nene, gargara!
Terenul este cel ce face diferenta - restul e tacere...
Gushpi, nu te banuiam muncit de drame hamletiene :)
...m-ai prins!
Dar chiar nu e asa de greu; bineinteles daca nu vrei sa pari mai important decat esti!!!
pretul terenului nu trebuie sa depaseaca 30% din pretul total al mp construit.
Analiza d-nului Stoica se poate reduce la o fraza simpla si teribil de adevarata: pretul imobiliarelor intr-o tara este direct proportional cu evolutia economica a tarii respective. De cate ori se intra in recesiuni adanci valoarea terenurilor si a cladirilor se prabuseste. Asta este valabil in orice tara industrializata din lume.
Autorul este convins ca blocajul economic nu va dura la infinit. Daca un apartament cumparat acum 2 ani cu 120.000 care astazi valoreaza pe piata 45.000 euro (si pe care nu-l cumpara nimeni) ar valora peste 20 de ani din nou 120.000 atunci toata lumea ar fi fericita din perspectiva autorului.
Oare? Cred ca nu se mentioneaza cateva detalii "insignifiante" cum ar fi plata lunara a unei rate bancare din salarii ciuntite cu un leu care a intrat pe panta devalorizarii. Sau despre gradul de uzura fizica a cladirii peste 20 de ani. Sau despre inflatia de peste 20 de ani si faptul ca ce cumperi astazi cu 1 euro peste 20 de ani va costa 10 euro. Asta in cazul in care va mai exista euro ceea ce este foarte improbabil. Ca sa tragem linie, cei care au investit in imobiliare au pierdut bani si vor continua sa piarda indiferent de parerea Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania.
Restul argumentelor, analiza de piata, oferta concurentiala, etc, etc sunt povesti. Valoarea bunurilor imobiliae va scadea in Romania pana cand va atinge puterea de cumparare reala a populatiei tarii. Daca vom merge mai bine, preturile vor urca, daca mergem prost (si asta facem de 20 de ani) preturile vor continua sa se deprecieze. Situatia asta nu ma face deloc fericit, ar fi trebuit sa vand o casa acum doi ani, nu am facut-o si deja am pierdut 100.000 de euro. Si in aceeasi situatie se afla sute de mii de romani. Dar aceasta este realitatea, este timpul sa incetam sa ne imbatam cu apa rece si sa fim foarte sceptici la declaratiile oficialitatilor. De la un mincinos congenital nu te poti astepta decat la o minciuna pentru ca respectivul nu este capabil sa rosteasca adevarul. . Articolele de acest gen ar trebui sa fie sincere si sa informeze populatia despre dificultatile economice si sociale pe care le avem in fata. Dar, fara exceptie, oficialitatile si specialistiii bat campii cu gratie si spun povesti cu nerusinare.
Primul semn distinct ca Romania incepe sa-si revina nu se va baza pe indicatori si cifre economice. Primul semn va fi cand oamenii pe care i-am ales ca se ne conduca vor incepe sa spuna adevarul oricat de neplacut si dur ar fi. Atunci o sa incep sa cred ca Romania intra pe drumul cel bun. Pana atunci nu.
Draga North, evaluarea si presupunerea tra nu este mai 'desteapta' decat a celui care a scris acest articol. 'Pierde din vedere lucruri' si tot ce zizi tu acolo .... se vede ca tu ai un mod restarns de a veadea lucrurile si cam atat in opinia mea:) Am sa-ti spun de ce. Pt ca asa cum vad EU lucrurile, vechimea apartamentelor nu INSEAMNA O PROBLEMA. IN ANGLIA SUNT CASE VECHI DE SUTE DE ANI CARE SUNT LA NISTE PRETURI ORIBIL DE MARI , SUN URATE, MICI, MURDARE, PICA TAVAN, ETC SI TOTUSI ..? MA intelegi omule, ... o cladire veche reconditionata si asa mai departe nu insemna o problema. ESTE DOAR VORBA DE CE TREND SE VA PROMOVA. Poate fi ca tine poate fi ca mine! Asa ca incetati sa va da-ti MAI DESTEPTI DECAT ALTII ca nu este nimic alb sau negru, si ........
Comentariul meu se refera strict la piata imobiliara din Romania si nu la cea din Marea Britanie sau oriunde in Europa de Vest. Chiar si acolo imobilele pierd din valoare daca nu sunt reconditionate si instalatiile nu sunt aduse la tehnologia zilei de astazi. De asemenea ma refeream la casele si apartamentele pentru romanii de rand si nu la perle imobiliare situate in inima unui oras si construite dupa stil arhitectural, reputatia cladirii, etc.
Autorul incearca sa convinga ca pretul va creste din nou in timp.
Nu sunt de acord cu opinia respectiva si am explicat de ce.
Valoarea reala a unui imobil rezidential obisnuit se va alinia la puterea de cumparare medie a populatiei. Asta s-a intamplat in toate tarile occidentale sau nord americane. In Romania imobiliarii continua sa se agate de vise si spun povesti. Da, sunt foarte motivati pentru ca multi dintre ei au pierdut bani, le-au falimentat firmele, se vinde foarte putin si greu.
Dar lucrurile nu se vor intoarce la situatia din 2008 oricat s-ar dori asa ceva.
Ma irita unrmatorul lucru: in loc sa-si puna mintea la contributie, sa traga linie si sa vina cu idei si strategii noi, reale, care pot ajuta deblocarea pietei imobiliare, agentiile imobiliare continua aceleasi practici care le-au adus bani buni acum doi ani. Dau dovada de incapatanare, lipsa de creativitate si vor suporta consecintele.
Mai mult de atat in SUA cei care au investit in imobiliare au pierdut in ultimii 100 de ani.
Cine a investit in actiuni si unitati de fond a castigat.
Restul e vrajeala.
Poate vor invata si romanii cu ocazia asta ca firmele produc bani prin exporturi nu casele plimbate de unul la altul intre noi.
Am citit articolul acesta si simt o usoara adiere de manipulare.
Probabil ca autorul lui isi doreste mentinerea unor preturi mari si incearca sa influenteze piata prin media, folosind pozitia pe care o are.
Un astfel de discurs ii discrediteaza pe evaluatori, care deja sunt asimilati agentilor imobiliari.
stii ce a vrut sa spuna?iti traduc eu:oare are udrea par jos?e galben?romani fraieri nu pricepi ca nu e nicio conspiratie,s-a terminat!ce ai tu nu valoreaza nimic,treci la munca!