Criza imobiliară 2.0: Hemoragie de case «la roşu» scoase la vânzare

Petrică Muscală îşi vinde casa aflată la „roşu“ cu 25.000 de euro, doar pentru a scăpa de datorii. Situat în localitatea Pantelimon, lângă Bucureşti, imobilul are o suprafaţă de 65 mp şi este construit pe un teren de 460 mp.  „O vând pentru că nu mai am bani să continui. Eu locuiesc în apartamentul surorii mele care e plecată în străinătate şi care trebuie să se întoarcă. Am construit casa ca să mă mut eu în ea, însă a venit criza şi am intrat în datorii. Am avut două magazine în Obor, dar au murit. Chiar dacă o vând în pierdere, măcar vreau să îmi acopăr datoriile. Terenul l-am cumpărat acum patru ani şi am început construcţia după un an. Casa poate fi structurată pe parter plus mansardă“, explică Muscală.

O casă „la roşu“ cuprinde fundaţia, pereţii şi acoperişul. Structura unei locuinţe reprezintă 30% din valoarea construcţiei finale, iar terenul are o pondere de 10%-30% din preţul final, în funcţie de localizare. Dintr-un calcul simplu reiese, că preţul unei locuinţe medii „la roşu“ este redus la jumătate faţă de cel al unei case similare finalizate. Spre exemplu, la o casă de 100.000 euro, 70.000 euro reprezintă construcţia şi 30.000 euro, terenul. Dacă e „la roşu“, construcţia costă 25.000 euro. Astfel, preţul unei locuinţe „la roşu“ este la jumătate faţă de cel al uneia recepţionate. Pe lista lungă a ofertelor de case „la roşu“ se regăsesc şi locuinţe dezvoltate de Agenţia Naţională pentru Locuinţe (ANL) în cartierul bucureştean Henri Coandă. După ce a aşteptat şapte ani să intre în posesia locuinţei construite prin ANL, Cătălin a decis să scape de ea, doar pentru că între timp şi-a cumpărat altă casă.  „Vreau să scap de ea. Iniţial, am zis că o păstrez pentru că linia de credit este avantajoasă şi nu plătesc mult. Aş fi putut să o închiriez, însă de ceva timp tot aştept să se tragă utilităţile. Mi-am dat seama că nu mai rentează să bag banii în ea. Am reuşit să stopez pentru o perioadă linia de credit cu ANL, iar cine o va cumpăra trebuie să preia creditul. Este o investiţie bună, după ce vor fi trase utilităţile. Creditul este mai avantajos ca «Prima Cas㻓, susţine Cătălin.  El vrea să obţină pe casa din Henri Coandă suma de 49.900 de euro, banii pe care i-a investit până acum, iar cel care o cumpără mai are de achitat diferenţa până la 75.000 de euro. Locuinţa este structurată pe parter, etaj şi mansardă, are o suprafaţă de 65 mp pe nivel şi dispune de un teren de 250 mp.

Interes redus pentru case nefinalizate

Conform unor studii efectuate la începutul acestui an de dezvoltatorul imobiliar Impact în rândul cumpărătorilor de locuinţe, circa 35% dintre aceştia sunt interesaţi să realizeze, în regie proprie, operaţiunile de finisare, în jur de 22% sunt  dispuşi  să  efectueze şi operaţiunile  de echipare, în timp ce 17% vor să realizeze pe cont propriu până şi compartimentarea interioară a locuinţelor. Când vine însă vorba de achiziţia efectivă a unei locuinţe nefinalizate, piaţa nu se mulează după statistici. Impact a reuşit să vândă, de la începutul anului, doar şapte apartamente necompartimentate şi nefinisate în interior, dintr-un total de 59 de apartamente finalizate vândute până la sfârşitul lunii mai. În cazul acestor produse, preţul este redus cu 10%-12% faţă de unităţile finalizate. „Nu este un interes prea mare pentru acest tip de produs, pentru că cel care cumpără ar trebui să fie o persoană cu spirit antreprenorial şi nu sunt foarte mulţi de acest fel. Oamenii care au bani de achiziţii nu au timp să se ocupe de finisaje. Acest produs se adresează celor care au mai mult timp la dispoziţie, dar din păcate aceştia nu au bani“, spune Carmen Săndulescu, directorul financiar al Impact.

Atenţie la vechimea imobilului!

Ea consideră că ofertele de case „la roşu“ ce abundă pe piaţă vin din partea celor care nu mai au bani să le finalizeze şi vor să îşi lichideze investiţia. Săndulescu nu recomandă achiziţia unei case a cărei structură a fost ridicată la costuri istorice, pe un teren cumpărat la un preţ ridicat.

Firma Marcos Business Euroconstruct a avut, anul trecut, 12 cereri pentru case „la roşu“, la un preţ de 130 euro/mp, în care sunt incluse manopera şi materialele. „Anul trecut am avut cereri numai pentru case «la roşu». Depinde de banii pe care îi are proprietarul, însă acum oamenii preferă să finalizeze locuinţa când o să mai strângă bani. Materialele nu s-au prea ieftinit, dimpotrivă, fierul-beton s-a scumpit. Cărămida ce s-a mai ieftinit, cu 10-15 lei. Am avut şi în acest an două-trei comezi“, a declarat Costin Samoilă, directorul firmei.

Sătui de finisaje proaste

Dezvoltatorii se folosesc ca metodă de marketing în vânzarea locuinţelor „la roşu“, de faptul că românii s-au săturat de finisajele proaste realizate de unii dezvoltatori şi preferă să îşi personalizeze propria locuinţă.

„Tranzacţiile de case «la roşu» pot avea beneficii de ambele părţi. Odată, cumpărătorul plăteşte doar jumătate din bani şi finalizează lucrările când are restul sumei, iar dezvoltatorul îşi lichidizează banii investiţi în teren. În plus, sunt mulţi oameni nemulţumiţi de finisajele dezvoltatorilor şi preferă să îşi personalizeze locuinţele“, menţionează Adrian Crivii, directorul general al companiei de evaluare Darian.

Florin nu a mai putut finaliza casa începută în comuna Chiajna, şi acum vrea să o dea la schimb pentru un apartament în Drumul Taberei, plus diferenţa. Este conştient că tranzacţiile se fac foarte greu acum, însă este dispus să aştepte, pentru că nu este presat de credite. „Aş vrea să obţin 120.000 de euro pe ea, însă în perioada asta e foarte greu. Nu cred că o voi putea vinde. Oamenii stau acum în expectativă. Aş mai lăsa din preţ dacă vine cineva hotărât. Are un teren de 600 mp, «la roşu»“, spune Florin. Adrian Crivii identifică două categorii de vânzători de case „la roşu“ şi anume „persoanele fizice care nu mai au bani să le continue, deoarece mulţi au cumpărat terenul pe credit cu gândul că vor vinde apartamentul în care locuiesc şi vor acoperi restul costurilor de construcţie, iar acum sunt în datorii, şi de cealaltă parte sunt dezvoltatorii care vor să îşi recupereze măcar banii investiţi, pentru că nici ei nu mai pot continua“. Pe măsură ce cumpărătorii devin tot mai strânşi la pungă când vine vorba de investiţii imobiliare, tranzacţiile cu locuinţe „la roşu“ ar putea deveni o tendinţă şi mai vizibilă, deoarece sunt mai accesibile şi pot fi continuate în vremuri prielnice.

Mulţi au cumpărat terenul pe credit cu gândul că vor vinde apartamentul în care locuiesc şi vor acoperi restul costurilor de construcţie, iar a­cum sunt în datorii.
Adrian Crivii, director general, Darian

30% este ponderea structurii în valoarea construcţiei finale