Cum am ajuns la cei 650 de euro/mp?
În primul rånd, trebuie precizat că, din această valoare, aproximativ o treime este reprezentată de manoperă (220 de euro), iar circa 60% sunt costurile cu materialele de construcţii (ale căror preţuri cresc periodic ca efect al scumpirii energiei şi materiilor prime). „La aceste costuri trebuie adăugată şi diferenţa de 10% reprezentată de închirierea de utilaje de construcţie şi a celor de transport“, completează lista Adriana Eftime, directorul general al Patronatului Societăţilor de Construcţii din Romånia (PSC).
Potrivit companiilor din piaţă, o tonă de ciment costă peste 85 de euro, în vreme ce pentru fier-beton se plătesc circa 500 de euro/tonă. Dezvoltatorii susţin că, periodic, materialele de construcţii, de la cele brute pånă la cele destinate finisajelor, suferă scumpiri de 10-12%.
Clădirea virtuală dezvoltată de Capital va avea o masă de circa 16.000 de tone, proiecţia pe metrul pătrat fiind de 1,3 tone. Aici sunt incluse 100 de kg armătură şi încă aproximativ 260 de kg alte materiale, precum instalaţiile sau tåmplăria. Diferenţa de 940 de kg este reprezentată de beton (circa 70%). De menţionat, la acest din urmă aspect, că numai costul betonului pentru acest imobil ar fi de aproximativ 800.000 de euro (la preţuri de producător), fără a lua în calcul apa şi nisipul utilizate. Asta nu înseamnă nici pe departe că acestea sunt costurile plătite in corpore de către dezvoltatori. „Fiecare proiect diferă în funcţie de soluţiile tehnice abordate şi de dimensiuni, iar cei care le construiesc nu plătesc preţurile de pe piaţă. Evident, sunt aplicate reduceri pe baza cantităţilor foarte mari cumpărate“, afirmă inginerul Andrei Ghenghea, membru al consiliului de conducere al companiei de project management Drees & Sommer.
Mai trebui spus că soft-costurile au o pondere de minimum 15% în costul pe mp construit (respectiv circa 100 de euro), iar utilităţile adaugă şi ele în jur de 50 de euro/mp. Adunånd aceste sume, plus preţul terenului, ajungem la un preţ total de dezvoltare de 925 de euro/mp.
Terenurile, piatra de moară a proiectelor imobiliare
Dacă cu preţurile de achiziţie ale materialelor de construcţie nu se poate jongla decåt prin prisma cantităţii achiziţionate, terenurile au deseori un impact decisiv în preţul unei dezvoltări imobiliare. Cine a cumpărat un teren la un preţ convenabil poate construi acum la un cost ceva mai mic, ceea ce poate asigura din start un profit mai mare ori, în funcţie de interesul şi strategia proprietarului, poate uşura tranzacţionarea imobilului, prin practicarea unui preţ de vånzare mai scăzut decåt cel al altor oferte din piaţă. „Terenul reprezintă o componentă foarte importantă în preţul de vånzare al unui imobil. De aceea, cred că ar fi corect să discutăm despre preţul de cost al imobilului ca fiind preţul de realizare al construcţiei şi preţul de vånzare, care include şi terenul şi, în general, toate costurile legate de developer“, explică Adriana Efime, reprezentantul Patronatului Societăţilor de Construcţii din Romånia. Cu alte cuvinte, un imobil realizat de un constructor cu un anumit preţ de cost va avea preţuri de vånzare diferite în funcţie de amplasament: cartierul Berceni, zona Primăverii sau Unirii, dacă ne referim doar la cåteva cartiere din Capitală. De aceea, la preţul de vånzare trebuie adăugată şi zona, care, dacă este centrală, permite practicarea unui adaos mai mare.
Ţinånd seama de preţul mediu de pe piaţa rezidenţială, calculat de Colliers International la 1.888 de euro/mp (pentru apartamente noi şi vechi), întrebarea este cu cåt am putea vinde apartamentele din blocul virtual Capital pentru a avea un profit rezonabil? „Nimeni nu pleacă de acasă fără să-şi facă nişte calcule. Dacă profitul e apropiat de dobånda bancară, nu are rost să te mai oboseşti“, subliniază arhitecul Ioan Augustin, cunoscut pentru realizarea planurilor arhitecturale ale Catedralei Måntuirii Neamului. Prin urmare, ne vom orienta după preţul mediu de pe piaţă - de 1.888 de euro/mp - ceea ce ne duce la un profit brut de 963 de euro/mp, din care scădem impozitul pe profit şi cel pe dividende. Profitul net va fi de 655 de euro/mp, fără a mai lua în calcul toate celelalte taxe şi cheltuieli suplimentare.
În esenţă, în urma unei investiţii de 11 milioane de euro în blocul virtual (cu un aport financiar propriu de 40%, diferenţa fiind asigurată prin credit bancar), Capital a obţinut un profit de 7,8 milioane de euro. Din această sumă, 3,1 milioane de euro rămån în seiful nostru, pentru că am jucat rolul de dezvoltator, restul urmånd să fie încasat de banca finanţatoare X.
În concluzie, deşi vremea profiturilor uriaşe generate de investiţiile imobiliare din Romånia este pe cale să apună, jucătorii din piaţă au încă soluţii pentru a menţine marjele la niveluri ridicate. „Piaţa încă rămåne profitabilă. Este, totuşi, nevoie de inteligenţă, nu mai poate oricine să se joace şi apoi să plece cu o grămadă de bani acasă“, conchide arhitectul Ioan Augustin.
«Un profit cuprins între 25% şi 50% mi se pare o bază de calcul mult mai reală pentru piaţa imobiliară romånească. Profiturile de 100% sunt deja istorie.»
Sebastian Guţiu, managing partner Schoenherr
Campioni la scumpiri
Preţurile materialelor de construcţii cresc cu minimum 10% anual, iar dezvoltatorii susţin că scumpirile din ultima perioadă au umflat semnificativ costurile de construcţie.
Materiale de construcţii Preţ
Ciment 85-100 euro/tonă
Fier-beton 500-1.000 euro/tonă
Mortar 14-57 lei/sac
Cărămidă 400 lei/mc
Vopsea lavabilă 19-496 lei/cutie*
Polistiren expandat 25-49 lei/pachet
Polistiren extrudat 123-187 lei/pachet
Gips carton 21 lei/placă
*Se vinde la cutii de volume diferite
Sursa: Companiile
«Vremea profiturilor nesimţite, de peste 100%, a trecut, dar piaţa încă rămåne profitabilă.»
Ioan Augustin, arhitect
«Fiecare proiect diferă, iar cei care le construiesc nu plătesc preţurile de pe piaţă. Evident, sunt aplicate reduceri pe baza cantităţilor foarte mari cumpărate.»
Andrei Ghenghea, Drees & Sommer
CINE MIŞCA PREŢUL
Teren 40%
Ponderea terenului în totalul costurilor de construcţie a crescut gradual în ultima perioadă, ajungånd la 40%. Tranzacţiile speculative, în care numeroase suprafeţe mari de terenuri şi-au schimbat proprietarii chiar şi de două ori pe zi, au condus la dublarea sau chiar triplarea preţurilor în cåţiva ani. Recent, în nordul Capitalei s-a våndut un teren la preţul de 7.000 de euro/mp.
Manoperă 30%
Tot mai puţini raportat la nevoile unui sector aflat într-o puternică expansiune, muncitorii din construcţii sunt din ce în ce mai bine plătiţi. Reprezentanţii companiilor afirmă că o treime din costul de construcţie este reprezentat de manoperă.
Materiale de construcţii 30%
Acestea au urmat traseul sarabandei de scumpiri din ultimii ani. Cele mai afectate produse au fost cimentul, fier-betonul sau vopselele. Printre motive: majorarea tarifelor la energie şi, evident, cererea extrem de mare.
Scump, doamnă, scump, dincolo era mai ieftin!
Faptul că unii dezvoltatori pot vinde la preţuri rezonabile este explicat, pe de o parte, prin aceea că au cumpărat din timp terenul necesar, la vechiul preţ, iar pe de altă parte, prin acceptarea deliberată a unei marje mai mici a profitului, decizie menită să accelereze vånzarea ansamblului rezidenţial. De menţionat şi faptul că preţurile sunt mai mici dacă se încheie contractul în momentul în care locuinţa este în faza de proiect (offplan).
Există totuşi proiecte care se vånd sub preţurile medii de pe piaţă, exemple existånd atåt în Bucureşti, cåt şi în provincie. Unul dintre acestea este Sun Garden, dezvoltat în Costineşti de compania Romaniandeals, pentru care preţurile pornesc de la 49.950 de euro pentru un apartament. „Sunt mai multe motive pentru care vindem mai ieftin. E adevărat, şi terenul a fost achiziţionat mai ieftin, dar strategia noastră este de a ne impune pe piaţă, şi prin preţuri. Prin urmare, am acceptat un profit mai redus pentru a atrage clienţii şi, evident, pentru că nu am venit aici ca să plecăm repede cu banii acasă, ci intenţionăm să rămånem multă vreme pe piaţă“, spune Camelia Agachi, directorul de marketing al companiei. Sun Garden include garsoniere, studiouri şi apartamente cu două camere ce se pot cumpăra sau închiria în sezonul estival. De altfel, proprietarii îşi pot recupera cel puţin parţial banii prin închirierea locuinţei în perioada estivală, iar chiriile practicate în zonă asigură o perioadă relativ scurtă de timp de reîntoarcere a investiţiei.
În Capitală, în zona Berceni, compania Marble House dezvoltă proiectul rezidenţial Monaco Towers, unde preţul de vånzare este de 1.080 de euro pentru un metru pătrat. Acest preţ nu este fix, putånd varia în funcţie de suprafaţă, de balcoane şi terase, dar şi de etaj. Potrivit developerului, proiectul va include 304 apartamente cu suprafeţe cuprinse între 75 şi 176 mp.
Una dintre soluţiile identificate de dezvoltatori pentru a păstra costurile la un nivel cåt mai redus posibil este angajarea unei companii de project management. Aceasta poate realiza o estimare a cheltuielilor, apropiată de necesităţile reale ale construcţiei. În plus, project managerii supraveghează desfăşurarea lucrărilor şi modul în care acestea sunt realizate, pentru a elimina costurile suplimentare şi erorile care pot determina întårzierea livrării pe piaţă a proiectului.
Poate mai putem scade putin costurile:
-cu o finatare externe cu cost DAE de maxim 6,5-6,7 % in Euro, din care dobinda fixa , termen 5-15 ani, dar pe proiecte bune si nu fantezii...
Acum ca s-a terminat si megaOlimpiada asta, otelul va scadea pe plan mondial...
razvane (zamfir), ti-ai dat teza de doctorat in nepriceperea ta la constructii.
pui pariu cu mine ca ai diploma de economist???
Realitatea e ca ne doare sufletu ce se aude astia de la noi nu se gandesc decat sa ne jecmaneasca ,taxe mari, chiri(rate) mari si ii vezi ca se tin cu dintii de salariul minim pe economie de 500 lei, chiar daca sunt la mare distanta de casa (unde am salariul minim de 800 de euro ....asta inseamna 2400 lei si imi permit sa traiesc cat decat decent) si dupa aia se intreaba domnu Pacuraru ca de ce au venit la targu de job-uri de la Torino numai 400 de oameni, sau de ce au votat numai 30% dintre bucuresteni ..... mentionez ca la 70-80 km de roma o garsoniera o gasesti intre 40.000 de euro si 60.000 de euro sa o cumperi in rate etc si aici au salarii minime si etc dar omu se descurca , isi permite sa isi plateasca chiria etc ... dar la noi 300 de euro pe o garsoniera in bucuresti cand ti-a statu itzi garanteaza minim garantat 500 de lei , si dupa aia se mai intreaba cum de pe timpul comunismului rata de fertilitate raportand nr de femei era de 2,2 copii la o femeie si azi de 1,3 copii la o femeie cand tu ca tanar nu te potzi descurca nici sa te intretzii pe tine si consoarta ta in tara ta ..... Multumim domnlui Basescu, domnului Tariceanu, domnului Pacuraru si toti ministri aia de suntetzi sus acolo ca nici nu va mai stiu cum va cheama ca dintr-un "Sa traiti bine!" in tara mea Romania am ajuns "Sa traiesc bine " printre alte tari straine sa ma plimb prin toata europa cand la capsunarii din spania, cand la sclavii din italia, cand la pescarii din Scandinavia(norvegia, finlanda ) etc.. Am 26 de ani am incercat in romania pana astia nu schimba lucrurile cei care sunt plecati afara vor alege tot timpul alta tara pana se invata minte ... Daca la un momendat era o rata de somaj aproape 10% in romania sunt curios azi la cat este de ne vor astia acasa asa urgent nu au decat sa isi caute oameni prin alte tari da eu unul nu ma intorc in romania pana nu schimbati si voi ceva salariu minim 2000 lei ce e asa greu , acum 4 ani era 350 de lei ce au adaugat 37 de lei pe an nu e posibil asaceva...
mi se pare mie sau domnul care a scris articolul nu stie ce inseamna suprafata construita?....nu mai induceti lumea in eroare cu notiunile acestea. suprafata construita, fie ea si desfasurata nu se referea nicidecum si la pereti ci tine de amprenta constructiei.
Habar n-ai despre ce vorbesti. Nu te baga in chestii la care nu te pricepi. Stai in banca ta.
Lucrez pentru un "promoteur" imobiliar din "partea cealalta" si sunt foarte uimita de ce citesc prin revistele romanesti.
Suprafata care se vinde clientilor este suprafata care poate fi locuita si care reprezinta aproximativ 75% din suprafata podelei.
Pentru o ipoteza (irealista in cazul acestui exemplu) de 1000mp pe etaj, suprafata de vanzare pentru sapte etaje, nu este decat de 5250mp. De unde o cifra de afaceri de max 10milioane de euro.
Pentru societatea mea si nu numai pentru ea repartitia costurilor unui proiect este: 15% terenul si toate cheltuielile aferente, 60% constructia noua, 18-20% celelalte costuri si 5-7% de rezultat net.
Pretul mediu actual al acestui tip de constructie este de 1300a
buna maria poti sa-mi spui si mie eventual unde asi putea sa ma interesez mai deoparte detin un teren mare de 800 m2 incaputala si asi vrea sa construiesc pe el . compania voastra ma poate ajuta ?
multumesc
din toate acestea nu sa calculat si ce se fura... aceasta este una din cauzele preturilor ridicate cu cca 30-50%adaugate la profitului net
Se fura...e clar...dar nu
sa calculat
"Monaco Tower" si "Berceni" in aceeasi propozitie, suna ca-n filmele indiene. Cred ca cei de la marketing ar putea sa se limiteze la cuvinte gen "Panorama" sau "Orhidea", dar Monaco Tower in zona Berceni...ca si cum ai pune in Time Square un magazin de genul "La dom' Mitica"
pentru o tara mediu dezvoltata .....generos vorbind, preturile care sunt mentionate in articol, nu fac nici un sens. Piata de locuinte din Romania o sa faca cunostinta cu realitatea, si nu o sa fie o experienta placuta.Salarii mici,preturi mari.....
in cele 15 procente ar trebui sa intre si dobanzile la banca dar numai pe perioada constructiei deci pe 14-18 luni, pentru ca odata vandute locuintele banca isi primeste banii. Oricum pretul de constructie este enorm, comparabil cu Germania unde mana de lucru e de 8 ori mai scumpa, dar si durata e mai scurta ( 9-11 luni)! castigul este inca foarte mare cand se va linisti la 12-18 procente cat e normal in vest, se vor vinde mai repede. Si calculul din articol mi se pare cam pueril, de aia exista arhitecti, sa optioneze constructiile si procesele, sa organizeze santierul si sa faca executia eficienta. Din pacate multi sunt prea nobili pentru astfel de activitati care sunt lasate la voia intamplarii, fara control si penalizari.
1)daca eu intru in afacerea asta cu 40% si restul sunt bani de la banca, banca nu va lua 60% din profit..banca isi va lua banii dati + dobanda...
2) din informatii sigure ca sa contruiesti cu finisaje medii spre superioare un metru patrat construit costa 750-800 euro...un pic mai mult de 650 euro
3) pe 99% din terenurile din Bucuresti nu se poate construi mai mult de 4,5-5 ori suprafata terenului...si asta cu tot cu PUZ/PUD...
IN CONCLUZIE: calculele sunt altele specialistilor
hallllooo...500 euro/tona => 0,5 euro/kg => 1,8 ron/kg...scriitorule mama, tu pe ce lume traiesti? 1 kg fier-beton acum e in jur 4,7 RON...halloo..revino-ti
=)))
felicitari pentru articol; ne-am saturat de jurnalisti care sunt agenti de marketing ai firmelor imobiliare/dezvoltatorilor si articole tip plan de marketing; avem nevoie de dezbateri pe aceasta tema sensibila.
Domnule Zamfir iti bati joc de inteligenta cititorilor. Daca nu te pricepi scrie altceva, nu picta ce ti-a spus un arhitect, un inginer, un avocat sau un doctor ca se pare ca au facut glumit cu dumneata care nestind despre ce este vorba le-ai turnat asa la rand. suprafata construita nu se va calcula in viata dumitale asa cum o tot sucesti si incerci sa o scoti la 12.000 mp pe un teren de 1000mp in P+6 nivele. Pertii poti sa ii calculezi ca suprafata cand iti zugrvesti dumneaata casa dar nu cand o vinzi acolo calculeaza numai suprafata construita a fiecarui etaj.
ar fi fost un articol bun fiindca dl Zamfir nu e singurul convins ca in prezent se urmaresc cote de profit exagerate. pacat de matematica asta care ne incurca. plus ca nu se zice nimic despre locurile de parcare, despre care alte articole mai vechi din revista atentionau ca sunt fie prea scumpe fie lipsesc fie nu sunt incluse in preturile afisate pe minunatele reclame. deci inca minim 50 de masini puse pe o strada centrala sub un bloc tip ciuperca? :)
Suprafata iese la calcul. Pacat ca cel care a scris despre asta nu prea stie cum a iesit calculul. Ce ziceam si mai inainte a luat datele fara sa stie cum vine treaba.
Pentru un singur etaj luand in calcul podeaua+ peretii ar fi cam asa(si sa zicem ca ii cladire cu 4 ap pe etaj):
1000mp - podeaua
32(latura) * 4 =80 mp (peretii exteriori)
32+32=64 mp (impartim suprafata construita in 4 --> 4 ap)
Grosier rezulta un total de 1114. Dar nu poti sa imparti pur si simplu un patrat in 4. mai este si casa scarii, casa liftului, alti pereti de rezistenta din apartament etc.
Sa zicem 1500 mp... asta inseamna:
6 etaje * 1500 = 10500
1000mp terasa blocului
1500 subsolul blocului
total 13000 mp.
Problema consta in altceva. Tot se vorbeste de costul betonului care ajunge la 70% din constructia unui mp. Eu ma intreb care constructor mai foloseste asha ceva in ziua de astazi?
Din cate vad eu majoritatea fac numai cadrul din beton si il umplu cu caramizi sau alte materiale usoare (BCA sau BCU). Aici eu zic ca sta minciunica.
Se pot obtine costuri de vreo 930 Euro/mp in cazul in care pe acelasi teren s-ar face 3S+P+14E.
Dar un asemenea regim de inaltime ar fi o curata fantezie.
Daca doriti, va pot pune la dispozite calculele facute de biroul nostru de proiectare pentru estimarea investitiilor imobiliare.
Marja de profit a developerilor se ingusteaza puternic, intr-adevar. In primul caz, din cei 1355 Euro/mp, 455 sunt adusi de valoarea terenului.
Costurile cresc si cu adapostul ALA si cu parcarile de vindut si pentru vizitatori.As vrea sa stiu cit costa un balcon exterior pe sqm, fata de restul suprafetei. As vrea sa stiu cit ponderea spatiilor comune, din total constriuta vis a vis de amprenta.
Ce credeti despre pretul coimentului,otelului acum ca Olimpiada s-a inchis, dacase aduce ciment din alte tarmuri...Care este secretul unor constrctii similare din Bulgaria, Italia extraurbana. etc la terenuri la fel de scumpe si acelasiregim de inaltime...
V-as multumi daca imi veti scrie pe adresa:romfincredit2007@yahoo.com, Odor Dumitru.
PS. Eu ma ocup de finantari externe si pot aduce credite cu 6,5%-6,7% in euro( DAE-atentie) pe 5 la 15 ani, dobinda fixa.
Poate mai scadem putin costurile....
Pentru 1000 mp , POT 60%, 2S+P+6E
pret/mp construit apartament 1,135.55 a
domnule zamfir, cred ca dumneavoastra trebuie sa va urmariti mai atent propriul text, pentru ca intr-adevar vorbiti de 12000 metri suprafata construita.
Suprafata construita desfasurata doamna
din propria experienta pot sa va zic ca costul unei case de 150 mp, cu teren si toate costurile (proiectare, avizare, instalatii - absolut tot) in cluj-napoca, finalizat in 2008 martie, a fost de 678 Euro/mp - pret calculat la finalizarea la cheie a imobilului. la un bloc, avand in vedere volumul mare de materiale, proiectare si manopera, precum si impartirea costului terenului pe nr. mare de mp utili - costurile ar trebui sa fie mult mai mici, in jur de 500-600 Euro/mp. daca doar la 925 Euro/mp pot sa construiasca, sa se apuce de alte afaceri, dar eu cred ca cifra este vehiculata pentru a-si ascunde profiturile nesimtite de 200%. nu mai merge serifilor, puteti sa scoateti cate un articol pe zi, ca nu mai merge :).
Revistele de genul asta sunt citite la coafor. In urma lecturarii acestui articol, cateva blonde vor fi mai intelegatoare cu dezvoltatorii imobiliari, desi multi dintre ei sunt cam bolfosi.
Vreau sa stiu si eu cum au ajuns la o suprafata construita de 12,000 mp pe un teren de 1,000 mp pe 6 etaje? Din cata matematica stiu eu, un etaj ar avea maxim 1,000 mp daca acopera 100% din teren, iar 7 nivele ar ajunge la maxim 7,000... nu? Daca facem inca 5 nivele de parcari, ajungem la 12,000 construit, dar vanzare reala doar la putin peste jumatate. Interesant articol, dar ceva nu pusca...
Daca ati urmarit atent textul e vorba aici de suprafata construita desfasurata. Deci nu e vorba de suprafata ci de toata constructia. Care are si pereti nu numai podele sau tavane. Deci cei 12.00 mp ies f. bine credeti-ma.
Pai daca rationamentul dv. cu peretii ar fi corect d-le Zamfir, constructia noastra ar avea mult mai mult de 12.000 mp construiti, nu credeti? O incapere are 4+2 pereti, dar luand in calcul doar 4 (plafonul unuia e podeaua altuia) ar fi 6*1000*4 cel putin (neluand in calcul peretii interiori si tavanul/plafonul). Deci cel putin 24.000 mp nu?
Nu se construieste pe 100 la suta teren.
PA-I CU BANII ASTEA , MA-I OAMENILOR POT SA-MI CUMPAR O CASA - INCA CE CASA !! IN ROMANIA NU SE MERITA SA INVESTESTI ATITEA BANII !! PENTRU CE ???? PENTRU UN APARTAMENT ??? PRETURILE SCAD , NIMIC NU SE MAI VINDE IN LUME .. ECONOMIA LUMII SE DUCE LA PAMINT .. NU VA ARUNCATI BANII CA O SA VINA VREMURI GRELE ..