Alegerea terenului pentru construcţia unei case nu este cel mai simplu demers. Înainte de a bate palma şi a scoate banii din buzunar, viitorul proprietar trebuie să verifice o serie de acte şi nu numai.
Poziţionarea terenului faţă de reţelele electrice, de gaze, de apă şi canalizare sunt doar cåteva din elementele care trebuie verificate înainte de a semna contractul de vånzare-cumpărare. Dacă distanţa faţă de aceste reţele este considerabilă, racordarea la sistemul de utilităţi poate ajunge chiar să dubleze preţul terenului. Astfel, un chilipir se poate dovedi ulterior o afacere păguboasă.
La fel de important este şi accesul la drumul public, dar şi vecinătăţile: grădiniţe, şcoli, centre comerciale, reţeaua de transport în comun etc. Probleme mult mai serioase pot crea însă nivelul pånzei freatice şi „compoziţia“ solului: „Pentru cei care vor să construiască clădiri cu subsoluri, trebuie efectuat un studiu geotehnic, în care se verifică structura solului. Se poate observa la ce distanţă este pånza freatică, dacă solul este nisipos, argilos etc., stabilindu-se astfel tipul de fundaţie şi, implicit, înălţimea construcţiei“, spune Daniel Ciucă, consultant imobiliar Neoland Real Estate. În opinia sa, un alt lucru foarte important este deschiderea terenului la drumul principal. Aceasta deschidere, împreună cu retragerile impuse de primărie faţă de vecini sau drum, determină poziţia viitoarei construcţii. Pe de altă parte, pe un teren prea îngust nu se poate construi.
Istoria, o piedică la temelia casei
Cumpărătorul mai trebuie să verifice dacă terenul este amplasat în zonă inundabilă. În acest sens, poate solicita primăriei pe raza căreia se află suprafaţa respectivă de teren sau Regiei Apelor Romåne un aviz care să ateste acest lucru.
Ionuţ Puşcaş, consilier imobiliar Euroest Invest, le recomandă celor ce doresc să achiziţioneze o bucată de pămånt să fie atenţi la terenurile intravilane, aflate în zonele vechi ale localităţilor. La acestea trebuie verificat dacă sunt amplasate în zona unor situri arheologice. Avizele necesare se eliberează de către Direcţia pentru Cultură, Culte şi Patrimoniu Cultural din cadrul Ministerului Culturii şi Cultelor.
Pentru a evita probleme ulterioare grave, cumpărătorul trebuie să se intereseze şi dacă pe terenul vizat au fost depozitate în trecut deşeuri de la diferite fabrici, cum ar fi anumite substanţe chimice, care contaminează zona! O altă surpriză care poate apărea în timpul lucrărilor de excavare este să constataţi că locul pe care doriţi să înălţaţi casa a fost utilizat drept „depozit“ pentru resturile din construcţiile care s-au dăråmat la cutremur. În această situaţie, înlăturarea şi transportul bucăţilor de beton va întårzia şi va scumpi lucrările.
Piedici şi mai serioase apar însă dacă suprafaţa de teren este străbătută de conducte de gaze, de apă sau de canalizare. În astfel de cazuri, construcţia este imposibilă. Acelaşi lucru se întåmplă şi dacă pe teren va trece un viitor drum, considerat lucrare de utilitate publică. Toate acestea pot fi aflate de la primărie. Iar de la Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară al sectorului/oraşului/judeţului respectiv puteţi afla, prin Extrasul de Carte Funciară, dacă există sau nu litigii ori ipotecă înscrisă pe terenul pe care doriţi să-l cumpăraţi. De asemenea, trebuie verificat dacă există sau nu o suprapunere a cadastrelor cu loturile vecine, iar la prefectură, primărie sau cadastru trebuie întrebat dacă terenul face obiectul vreunei revendicări în baza Legii nr. 10/2000 şi a Legii nr. 18/1991.
Atenţie la acte!
Dacă totul este în ordine şi v-aţi hotăråt să încheiaţi contractul, verificaţi următoarele documente:
1. Actul de proprietate, în care se specifică modul de dobåndire a terenului. Dacă este vorba de reconstituirea dreptului de proprietate, atunci pămåntul poate fi våndut în orice moment. În schimb, dacă este vorba de constituirea dreptului de proprietate, terenul nu poate fi våndut timp de zece ani de la data punerii în posesie
2. Certificatul de moştenitor (dacă titularul actului de proprietate a decedat)
3. Actul de partaj voluntar autentificat notarial/hotăråre judecătorească definitivă şi irevocabilă (cånd există mai mulţi moştenitori ce deţin cotă-parte din bunuri şi necesită ieşirea din indiviziune)
4. Măsurătorile cadastrale şi întabularea terenului, emise de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară din sectorul/oraşul/judeţul în care este situat terenul
5. Certificat fiscal emis de Administraţia financiară/primăria localităţii unde este situat terenul, care să ateste faptul că impozitele aferente terenului sunt achitate la zi.
«Deschiderea terenului la drumul principal, împreună cu retragerile impuse de primărie faţă de vecini sau drum, determină poziţia viitoarei construcţii.»
Daniel Ciucă, consultant imobiliar Neoland Real Estate
675 mil. euro reprezintă valoarea tranzacţiilor înregistrate în 2007 cu terenuri în Bucureşti şi zonele limitrofe.
Restrictii
• În Certificatul de urbanism este specificată zona în care este încadrat terenul: rezidenţială, industrială, mixtă, cu regim de înălţime mai mic sau mai mare, zonă protejată sau zonă verde.
• În zona protejată se impun foarte multe restricţii de construcţie şi sunt solicitate foarte multe condiţii de îndeplinit (trebuie respectate stilurile arhitecturale, anumite înălţimi, retrageri faţă de vecinătăţi etc.).
• Zona verde este destinată strict pentru: păduri, parcuri naţionale, parcuri de agrement, zone de protecţie a lacurilor etc., aici nefiind permisă construcţia de locuinţe.
